18日，《北京市物業管理辦法(草案）》在市政府法制辦網站上征求民意。多年以來，物業、業委會、業主大會、業主這些因新型居住形式而產生的名詞成為媒體上的“高發關鍵詞”。圍繞這幾個關鍵詞而產生的種種新問題不僅關乎每一名普通市民的日常生活，同時也成為政府主管部門研究的新課題。

　　草案的制定，使許多糾集繁復的問題得以明確，在法律層面規范、平衡了各方的利益，使市民在維權中有法可依，讓管理部門有了具體的依據和抓手，使普通市民的日常生活變得更為和諧和規范。

　　具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。昨天(18日)，《北京市物業管理辦法 (草案）》在市政府法制辦網站上征求民意。草案還規定，業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定交接的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款。

　　市法制辦相關負責人表示，《北京市物業管理辦法（草案）》是根據《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》，結合本市實際而制定的。草案中規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。具備條件的業主大會可以試行法人登記，經依法登記取得法人資格的，可以按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　籌備及召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。業主大會會議（含首次業主大會會議）應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。業主大會會議表決采用記名方式。

　　同時，業主大會定期會議應當每年至少召開一次，經占總人數20%以上的業主提議，或者發生物業服務企業停止服務以及其他重大緊急物業管理事件需由業主共同決定的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意。

　　市住建委物業管理處處長于良表示，《北京市物業管理辦法（草案）》首次以政府規章的形式對業主大會和業主委員會運作程序、物業服務內涵等內容進行了規定。此前這些內容只是通過部門內的一些規范性文件進行規范。在沒有制定草案之前，本市的物業管理相關規定，都是參照國務院頒發的《物業管理條例》施行。

　　亮點

　　規范服務：

　　新物業服務合同生效前建設單位負責前期服務

　　與《物業管理條例》相比，辦法草案明確了業主、業主大會選聘物業服務企業且新的物業服務合同生效之前，建設單位應當負責前期物業服務。

　　草案規定，前期物業服務標準不得低于本市的最低服務標準。低于本市最低服務標準的，由市或區、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，并可處以三萬元以下罰款。同時，在物業承接驗收方面，業主、業主大會選聘新的物業服務企業且新的物業服務合同生效的，建設單位應當與業主大會進行物業共用部分的查驗交接和物業服務交接，包括業主名冊等物業管理必需的各類資料。未移交有關資料，由市或區、縣房屋行政主管部門責令其限期改正，并可處十萬元以下罰款。

　　物業服務企業不得在合同終止前停止服務

　　草案規定，物業服務企業提供的服務不得低于本市規定的服務標準和技術規范。同時，業主共同決定不接受物業服務企業事實服務的，物業服務企業不得強行提供物業服務。物業服務企業決定不再提供事實服務的，應當提前三個月告知業主。

　　業主決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行必要的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業并在物業管理區域內公告。物業服務合同終止前，物業服務企業不得停止服務。

　　車位管理：

　　物業管理區域內車位 不得售給外區域業主

　　草案規定，物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對住宅共用部分進行維修、更新、改造的，應當按照有關規定使用住宅專項維修資金：屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

　　物業交接：

　　原物業合同終止之后 新物業不得強行接管

　　草案還規定，業主大會依法選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定交接的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期交接，記入物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款；改正期間，物業服務企業不得參加物業服務招投標活動，并不得承接新的物業服務項目；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　原物業服務企業未撤出物業管理區域前，新物業服務企業強行接管的，由區、縣房屋行政主管部門責令限期改正，記入物業管理信用信息系統，并可處三萬元罰款；改正期間，物業服務企業不得參加物業服務招投標活動，并不得承接新的物業服務項目。

　　原物業不按規定交接 依法可處三萬元罰款

　　草案規定，物業服務合同終止后，物業服務企業應當在15日內與業主委員會完成交接；未成立業主大會的，與業主共同委托的代理人交接。物業服務合同終止后，原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主大會決定有異議等事由拒絕辦理交接；原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決，協商不成的，應當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。

　　業主權益：

　　業委會作出侵害決定 業主可請求法院撤銷

　　草案還規定，業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　選聘解聘物業企業 應由業主共同規定

　　草案單列一章規范了業主大會和業主委員會運作程序，這也是業主的權利以及義務首次以本市政府規章的形式加以確定。

　　草案還規定，選聘、解聘物業服務企業等事項應由業主共同規定。其中，籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意決定；同時，業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項。

　　觀點：

　　市住建委物業管理處處長于良：

　　草案制定經過了深入調研

　　市住建委物業管理處處長于良表示，此次草案中的很多規定和內容，都是立法起草小組到小區進行了深入調研，先后召開了6次座談會，分別聽取了小區業主代表、業委會主任、人大代表、物業服務企業的意見而制定的。于良表示，市住建委也希望能夠通過公開征求意見，來聽取更多的聲音，以推動辦法更好、更有效地為大家服務。

　　社區問題專家舒可心：

　　業主大會法人地位得以確立

　　社區問題專家舒可心表示，該辦法中最重要的亮點就是業主大會的法人地位的確定，在根本上杜絕了業委會的濫用權利和腐敗。這樣的條款符合目前小區現狀，也有足夠的超前意識。業主不應該把業委會當代表，而是把業主大會當代表。業主大會具有法人地位后，小區的一切公共財產可以登記在業主大會名下，包括鍋爐房、配電室等等，不再被開發商占據。他同時提出，希望工商、民政部門盡快出臺相應的行政法規，否則業主大會的法人地位只是“紙上權力”。

　　市業委會協會申辦委員會召集人陳兵：

　　新辦法利于政府 對業委會的監管

　　陳兵表示，業主大會有了法人地位，小區公共部分可以登記到其名下，利于業委會工作的開展，也利于政府部門對業委會的監管。可以依法有效行使業主權利。過去每次提起訴訟，都要由法院認定，業主大會有沒有資格主張業主的綠地和停車位。有了法人地位，天然就有這樣的權利。