公用面積收益不算小區盈利

“基本上沒有多少物業公司說自己賺大錢的，收支持平算是不錯了，大部分都哭窮，但其實大部分物業公司并不賠錢。”一位多年從事物業管理工作的業內人士趙先生告訴記者，如果經營得不錯，管理的小區面積大，一年有1000萬元盈利不成問題，小一點的公司每年也能盈利10萬元左右，物業曬出的賬單并不能反映公司的真實收支狀況。

業主·物業工作室負責人邵里庭也坦言，在北京經營物業公司幾乎不會賠錢，如果年利潤少于1000萬元，物業就會拍拍屁股走人，給后面的物業留下一個爛攤子，這樣的事在個別小區曾經出現過。真實情況是，每年公司的毛利率在30%左右，以上述天通苑[最新消息 價格 戶型 點評]小區公布的收入來看，也就是物業服務收入6439萬元，加上物業經營收入3527萬元，總共9966萬元收入，利潤應該在2989.8萬元。

“物業經營收入應該指其以公司形式經營的一些項目，在小區內或不在小區，這些收入大多數物業不愿詳細公布，而電梯廣告和車位收入則是物業總收入的一大部分，這部分在天通苑小區沒有完全顯示出來，是不正確的。”邵里庭說。

“公示費用＞實際支出”已成行規

除了未將公用面積收益算入小區盈利范圍外，通過“做賬”的方式，使得公示費用遠遠大于實際支出也成為當下物業行業的一個行規。

“現在不少物業管理公司的墻面清理保潔、大的維修等項目，都委托給專業公司去做，這樣遠比自己聘請工人更省人力、物力，而新建小區的不少維修項目，如門窗、電梯以及精裝修樓盤的地板、潔具等，都有售后服務保障，并不需要物業花錢，但物業公司卻告訴業主，這部分是需要花錢的，自然有了成本去處。”一位不愿透露姓名的小區物業工作人員告訴記者，物業真正需要支付的費用，也就是保安工資、日常衛生打掃等開銷，以電梯維護費為例，很多剛剛入駐的小區由于電梯是新安裝的，電梯廠家會有兩年的時間免費負責維修和保養，所以根本不存在電梯維護費，即使兩年以后，維護費也是有折扣的，因此把這部分全部算在物業費中，肯定是不合理的。 此外，如果物業將小區治安外包給保安公司，就不需要物業為保安繳納保險，但工作人員保險費仍然會出現在被公示的賬單中。

上述工作人員告訴記者，物業公司做賬時將支出做大，然后將這個賬面公布給業主，這早已是物業經營的潛規則。以北京某小區為例，物業公布治安維護費用時提出，小區有29名保安，每人月工資1800元，相當于一年的保安費用為626400元，而真實情況是，這個小區只有18名保安，每人每月的收入只有1260元，一年只需要272160元。此外，物業公示的數字是，以每月1600元工資雇用25名保潔員，實際這個小區的保潔員總共18人，每人月工資是1160元。因此，業主所交的物業費，肯定與得到的服務不符。而居住在這個小區的業主根本不可能每天去數小區里究竟總共有多少位保安和保潔員，因此物業公司的賬目這方面做貓膩是最容易的。即使公布了物業的收支情況，也不能真實反映物業費的真實去向。在電梯維護方面，這位物業工作人員贊成趙先生的觀點，他說，同樣是上述小區，公示出的每部電梯每年維護費和電費是6萬元，但這個數字是按照電梯每天運行24小時計算出來的，但事實上，即使是最繁忙的電梯，每天最多也只運行12個小時，耗電量也沒有公示的那么多。但是這些情況，業主僅從物業公司公示的賬面上，根本很難發覺。

人們依然能記得，在“戰火”至今依然在燃燒的建外SOHO小區“物業門”中，兩年前，當業主將老物業公司——賽特物業炒掉后，請來新的賓至物業時，出現了身穿代表兩家不同物業公司外套的保潔人員在小區打掃衛生，讓人們不解的是，即使物業費分文不交給賽特物業，但這個老物業還是“賴”在小區里長達一年多之久。“這說明物業服務是塊大蛋糕，根本就賠不了錢。”趙先生告訴記者，由于缺乏合理的監管和審計，物業公司做賬時貓膩很多，只要把賬面做成虧損就可以了，真實情況是，大部分物業的實際支出遠比公示出來的支出數字低得多。

應為物業服務內容 卻向業主二次收費

事實上，不公示的不單單只有收益，張女士和許多業主也都反映，小區的物業雖然公示了支出情況，卻并不公示相關聯可提供的服務都有哪些，從而在服務過程中進行二次收費的情況也屢見不鮮。張女士便告訴記者，有一天自己家里的馬桶堵了，只有老人和剛剛兩歲的孩子，只好求助物業公司幫忙疏通。物業公司上門查看情況后表示，這個不歸物業管，如果疏通需要繳費，而收費標準卻遠遠高于外面專業的疏通公司，但在業主手冊中卻明白顯示，疏通下水道應為物業服務范圍。正是由于這樣的原因，小區內很多業主從今年開始拒交物業費，理由是：物業費公示看不懂，既然不知道自己錢花哪去了，自然不應該交。

新天地小區是朝陽區內一個中高檔小區，業主季先生（化名）回憶說，在2008年自己剛剛入住該小區的時候，物業公司的每一名員工都把業主當做家人一樣對待：老人獨自出門攙扶到小區門口，主動跟每位進出大門的業主打招呼，下水管堵了、暖氣跑水，物業的工人一定是隨叫隨到。不過，這樣的日子只持續了不到一年，隨著業主的大批入住，物業工作人員的態度開始走下坡路。

“小區有3000多戶業主，每年向物業公司交納高額的物業費，可換來的卻是完全沒有服務意識的消極怠工。”季先生告訴記者，新天地小區的治安并不好，發放小廣告的人員、黑摩的、出租車隨意進出，可業主如果開車進到小區地面，卻會遭到保安的粗暴阻止。小區數次出現保安毆打業主的事件，而且物業從不公示電梯廣告等公共收益。業主與物業公司的矛盾顯然愈演愈烈，并且在業主論壇上得到升級。