5月5日，恒大地產(chǎn)在香港高調(diào)宣布：即日起旗下全部項(xiàng)目均以8.5折對(duì)外銷(xiāo)售！

　　曾經(jīng)的中國(guó)首富，正所謂“樹(shù)大招風(fēng)”！經(jīng)歷過(guò)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)“過(guò)山車(chē)式的雙重?zé)挭z”，“山重水復(fù)”的恒大在今天“撲朔迷離”的復(fù)雜形勢(shì)下給予房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一記響亮的“悶雷”！

　　恒大調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，如恒大自身所言，是順勢(shì)而為，伺機(jī)擴(kuò)疆拓土？還是被逼無(wú)奈，揮刀自宮？真如市場(chǎng)嘩然一片，出現(xiàn)“多米諾骨牌效應(yīng)”引導(dǎo)全國(guó)房?jī)r(jià)下跌？

　　現(xiàn)在看來(lái)，房?jī)r(jià)下跌多半是一廂情愿的“夢(mèng)話”！

　　“重資產(chǎn)、輕盈利”的恒大

　　較早恒大“八五折”宣言出爐的還有自稱(chēng)本土唯一的富人榜——“新財(cái)富500富人榜”，其中88位富人來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)，占比17.6%，財(cái)富總額6490.8億元，人均財(cái)富7.8億元，房地產(chǎn)已經(jīng)成為名副其實(shí)盛產(chǎn)“財(cái)主”的行當(dāng)。

　　而2006年仍偏居廣州的恒大正是借外力“資本”的東風(fēng)，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)處于“風(fēng)雨飄搖”當(dāng)口的2007-2009年，勇于在全國(guó)范圍內(nèi)不惜代價(jià)大肆儲(chǔ)備土地，甚至屢創(chuàng)“地王”！2006年底恒大土地儲(chǔ)備面積不足600萬(wàn)平方米，2008年初一年間土地儲(chǔ)備達(dá)到4580萬(wàn)平方米之巨，增長(zhǎng)超7倍，而這還是在土地價(jià)值重估、房?jī)r(jià)泡沫膨脹之際，宏觀調(diào)控日漸趨緊的2007年完成的；2009年底，恒大足跡已遍布25個(gè)城市，擁有57個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積高達(dá)5497.6萬(wàn)平方米，如果再來(lái)看恒大的盈利能力，那恒大就像國(guó)內(nèi)的鋼鐵、建材等行業(yè)相同成為“重資產(chǎn)、輕盈利”的經(jīng)營(yíng)模式。

　　恒大背擁巨量土地儲(chǔ)備面積，在目前“誰(shuí)有土地，誰(shuí)就是老大”的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)模式下，或許在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好，房地產(chǎn)行業(yè)處于景氣，政策環(huán)境溫和或者出現(xiàn)2009年的情況支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的，恒大通過(guò)快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售的“快餐”周轉(zhuǎn)策略應(yīng)能處于良性、高速發(fā)展的成長(zhǎng)期；但是面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)重超出市場(chǎng)預(yù)期，調(diào)控力度前所未有的形勢(shì)下，巨量土地儲(chǔ)備面積反而成為恒大地產(chǎn)的“緊箍咒”，稍不小心將仍有重蹈順馳覆轍的可能。

　　“巨無(wú)霸”的脆弱

　　從2009底至今新一輪房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)看，政府重拳出擊全力抑制市場(chǎng)需求，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商，除了要求政府增加土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)開(kāi)發(fā)與公開(kāi)銷(xiāo)售之外，重點(diǎn)在于打擊土地閑置與炒地、捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等經(jīng)營(yíng)行為；因此增加住房的市場(chǎng)供應(yīng)，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更是此次房地產(chǎn)調(diào)控的重要特點(diǎn)；所以從調(diào)控著重點(diǎn)出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將面臨市場(chǎng)消費(fèi)需求萎縮，但資本支出仍需要繼續(xù)發(fā)生的雙重困局。而恒大在近三年內(nèi)的巨量土地儲(chǔ)備就面臨政府調(diào)控政策與市場(chǎng)需求萎縮的雙重壓迫，2009年第三季度恒大已動(dòng)工開(kāi)發(fā)的面積達(dá)4190萬(wàn)平方米，占比82%，為此恒大在未來(lái)兩年的資本支出將超過(guò)200 億元，這還不包括在未來(lái)時(shí)間里恒大的土地儲(chǔ)備支出；

　　我們?cè)賮?lái)看看恒大最新一年的資產(chǎn)負(fù)債情況，5月5日，恒大公布了今年四月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)以及現(xiàn)金情況，指出截至4月30恒大現(xiàn)金余額達(dá)209.9億港元，現(xiàn)金流充足；真實(shí)情況真如他們所說(shuō)的，未必209.9億元港元是建立在今年總共發(fā)行13.5億美元優(yōu)先票據(jù)的基礎(chǔ)上，減去優(yōu)先票據(jù)金額為108億港元，分析恒大年報(bào)，恒大債款就達(dá)到141.8億港元，在2010年10月31日到期超20億港元的結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款，未來(lái)兩年里需要償付的銀行貸款為24.9億港元，截至2009年9月30日，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到82%，發(fā)行13.5億美元的優(yōu)先票據(jù)更進(jìn)一步推升恒大的資產(chǎn)負(fù)債率，更讓投資人擔(dān)心的是高達(dá)13%的年息支出吞噬恒大的微薄盈利，在過(guò)去三年，恒大一直通過(guò)項(xiàng)目股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓提高其年度盈利，而作為公司主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盈利極為可憐，與恒大巨量土地儲(chǔ)備，總資產(chǎn)超過(guò)600億元的“巨無(wú)霸”身份極其不相符。

　　然而我們?cè)賮?lái)回顧恒大從2006年偏居廣州到今日成為全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展歷程，外部資本是最大推手，但推動(dòng)力的背后卻是今天恒大最大的累贅，因?yàn)楫?dāng)初與資本的對(duì)賭協(xié)議，讓今天恒大地產(chǎn)掌門(mén)人在2010年11月之前面臨個(gè)人高達(dá)16.19億元港元損失的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　在2008年房地產(chǎn)業(yè)極其艱難的時(shí)刻，恒大地產(chǎn)也曾經(jīng)推出大規(guī)模的打折促銷(xiāo)活動(dòng)，在一定程度上回籠資金，舒緩當(dāng)時(shí)極其嚴(yán)重的資金壓力，而今天又一次高調(diào)在國(guó)內(nèi)率先推出“八五折”銷(xiāo)售活動(dòng)，是壯士斷腕，不得不揮刀自宮，以圖自救，還是順形勢(shì)而為，房?jī)r(jià)調(diào)整不可避免，我看恒大地產(chǎn)只是臨立懸崖邊的“巨人”，一不小心就重重的摔下來(lái)了。