南京規模最大的經濟適用房小區景明佳園大門附近，有一家名叫“任我行”的房產中介門店。記者前去探訪該小區二手房買賣情況時，汪姓老板表示:“只有出租的，很少有賣的。”南京市允許滿5年的經濟適用房出售的政策出臺快一年了，他這里才賣了兩三套經適房。之所以出現這種情況，與政策要求“經適房出售溢價所得的50%將上繳給政府”有關。繳納溢價帶來的壓力，使大批經適房主被迫選擇以租代售，而經適房出租是國家明令禁止的。鑒于經適房陷入的尷尬境地，房管部門醞釀諸多新的住房保障政策。

　　經適房1年只賣了112套

　　2008年11月25日，南京市出臺了《關于貫徹〈南京市經濟適用住房管理實施細則〉、〈南京市廉租住房保障實施細則〉的若干規定》，明確表示購買經濟適用住房滿5年的，允許上市出售。不過，出售溢價所得的50%，要上繳給市政府。

　　南京市政府允許經適房上市買賣之后，經適房的成交數量卻一直有限。記者從南京市房改辦了解到，南京市2002年建設竣工、2003年左右交付的經濟適用房，共39752套。這些經濟適用房都滿足購房滿5年的標準。然而新政實行近一年，截止到目前，南京市上市成交的經適房只有112套。而目前南京市二手房每天成交量在300套上下。

　　在成交的112套經適房中，約有90套經適房屬于征地拆遷補償所得。按照規定，征地拆遷補償取得的經濟適用住房、經濟適用住房項目中的產權調換房上市的，免交收益，土地性質仍為劃撥土地。需要繳納50%溢價的經適房，只成交了20余套。

　　在“任我行”中介門店內，告示板上都是景明佳園的出租房源，僅有幾張出售房源信息。“現在問的人多，買的人少。”汪老板告訴記者，允許經適房上市的政策剛出來的時候，他們的門店里一下子掛出去30多套待售的房子，全部是景明佳園里的。

　　業主算賬售不如租

　　據了解，目前景明佳園毛坯房房源價格已賣到了6500元/平方米。

　　57歲的劉師傅是景明佳園第一批入住的業主，他們家原先居住在華僑路，2000年被實施貨幣拆遷，25平方米的住房獲得了5.2萬元的補償。劉師傅告訴記者，按照當時的政策，他們花費了11萬元購買了一套景明佳園70平方米的經濟適用房。劉師傅現在的經適房已達到了滿5年的要求，可上市出售，不過要繳納50%的溢價，出售明顯不如出租劃算。劉師傅算了一筆賬:按照現在的行情，70平方米的毛坯房能賣40萬元左右。扣除當初11萬元的購買成本，該套經適房的溢價是29萬元。繳納完50%的溢價和個人所得稅后，劉師傅真正所得只有14萬元左右。

　　按照景明佳園現在的出租價格水平，70平方米的兩房，一個月的租金能達到1200元，一年能獲得1.44萬元左右的出租收入。如果出租順利的話，只要出租10年，就能賺回當年買房子價錢。

　　數千套經適房違規出租

　　2007年11月30日，建設部、國家發改委、財政部、國土資源部等七部門聯合發布了新的《經濟適用住房管理辦法》，該辦法沿襲了2004年的規定，明確要求經適房不得用于出租經營。但在溢價所得必須50%上繳國家的政策出臺后，南京經適房以租代售的還是明顯多了起來。在網上輸入景明佳園、銀龍花園、春江新城等一批經適房的名稱，隨即出現大批出租房源的信息。南京中介業內人士表示，南京已建成的20余個經適房小區，保守估計也有數千套經適房在違規出租。

　　南京滿堂紅中介公司相關人士告訴記者，由于經適房業主的特殊性，大量經適房主都不會在網上發布出租信息，尋找中介公司的就更少了。大部分經適房的出租，都是通過小區內張貼小紙條或者熟人介紹等手段。因此，精確統計經適房的出租量比較困難。不過，曾經有景明佳園的業主找到他們，一下子掛出4套經適房出租。

　　“現在都是在出租，賣的人畢竟是少數，除非是急等著用錢。”一位姓陸的房產經紀人告訴記者，有條件不住經適房的業主，基本上都是把房子拿出去出租，尤其是需要繳納50%的溢價政策出來之后。

　　經適房多成拆遷安置房

　　南京的經濟適用房在實際執行過程中，已演變成了征地拆遷安置房。記者從南京市2001年以來關于經適房的文件中發現，2001年經適房登臺之初，建設的目的是為了解決城市“雙困家庭”的住房矛盾。從2002年7月開始，南京市將征地拆遷居民的安置也并軌到城市“雙困家庭”的安置中來。截止到目前，南京市共有62720套經適房用于征地拆遷居民安置，11831套經適房用于城市拆遷安置，只有6618套用于“雙困家庭”安置，另有4494套剩余。

　　政府無奈經適房出租

　　“經適房原則上是不能出租的。”南京市房改辦相關負責人表示，但該人士對南京經適房違規出租現象并不回避，其表示，南京經適房建設歷史上遺留下來不少問題，從實際以及人性的角度出發，南京經適房的違規出租在一定程度上得到了容忍。

　　“征地拆遷居民不同于城市‘雙困家庭’。”南京市房改辦相關負責人告訴記者，南京城市化進程中的大批征地拆遷居民，被征地之前的生活來源，主要依靠土地;被征地之后，他們的主要生活來源被切斷，政府只有用經適房給予補償。因此，出現了一戶征地拆遷居民拿到多套經適房的現象。這些失去生活來源的居民，只有依靠經適房出租或者出售來繼續他們的生活。

　　該負責人表示，南京市在執行國家政策之初，考慮到部分征地農民有一套以上的經適房，因此這些被征地農民的經適房是允許出租的。隨后，各種性質的經適房出租也被默認。“當初的經適房選址，用現在的眼光來看，是存在問題的。”該負責人表示，南京的經適房大都安排在城市邊緣地區，這給住戶的上班、子女求學帶來了很多問題。不少經適房業主不得不將自己的房子出租，然后在主城區另外再租房子。“不排除有業主是為了純粹出租獲利。”該負責人表示，逐一甄別難度很大，“一刀切”式的不允許出租又不符合實際情況。

　　“補磚頭”向“補人頭”轉變

　　經適房的違規出租，暴露出了當下經適房政策的眾多弊端。據悉，為了解決這一問題，南京市已從2007年年底開始，逐步扭轉住房保障體系建設方向。

　　根據《2008-2010年南京市城市低收入家庭的住房保障規劃綱要》，南京市將逐步減少經適房的建設體量，快速提高廉租住房比例，中低價商品房則逐步退出歷史舞臺。綱要顯示，規劃的3年內，南京將建設1萬套經適房用于低收入住房困難家庭的安置，建設6萬套用于拆遷安置。和此前相比，用于“雙困家庭 ”安置的經適房數量得到提高，用于拆遷安置的經適房數量相對得到控制。規劃的3年內，南京還將為6.6萬戶提供廉租住房保障。其中，廉租房實物配給 3000戶，保障性購房補貼發放3000戶，廉租租賃補貼發放6萬戶。三年用于廉租房建設的資金總量達到了10.8億元。這一數量，是南京此前四年用于廉租房建設資金總量的6倍。

　　南京市房管局相關負責人表示，南京住房保障建設，將從“補磚頭”逐步向“補人頭”轉變。這一轉變將利用市場調節的力量，在消除此前住房保障結癥的同時，也讓更多的家庭享受到住房保障。

　　新聞延伸：

　　南京住房保障醞釀諸多新政

　　南京市房管部門相關負責人透露，鑒于經適房政策施行過程中的一些問題，南京住房保障正醞釀出臺諸多新政。

　　醞釀精裝修保障房源

　　受經濟條件限制，一批經適房、廉租保障房居民無力實施裝修，多年來一直居住在毛坯房中。正規裝修公司看不上這部分人的裝修，馬路裝修隊伍又無法保障裝修質量。針對這些居民的煩惱，南京市房管部門正在醞釀，向北京等城市學習，推出“菜單式”精裝修保障房源，對廚房、衛生間等進行裝修。根據各自的承受能力，居民也可以自己選擇具體裝修內容。這樣由政府部門統一實施裝修，不僅降低了裝修成本，而且也保障了裝修質量。

　　保障門檻再次降低

　　不久前剛結束的全市低收入住房困難家庭補充調查，將為南京進一步降低廉租保障門檻作出判斷依據。南京市房改辦透露，在對南京3萬多戶低保家庭進行摸底調查后，房改辦初步將廉租住房的收入標準從目前的“家庭人均月收入低于750元”放寬到“家庭人均低于900元/月”。其中，廉租房實物配給門檻也將同步降低，擬將從目前的“無房家庭”放寬到“家庭人均居住面積低于15平方米”。

　　大學畢業生被納入保障

　　南京市正醞釀將大學畢業生納入全市的住房保障范圍內，在主城區專門建設一批“人才公寓”提供給符合條件的大學畢業生。這些大學畢業生將逐一通過 “學歷”、“收入”、“戶口”等數道門檻后，申購相應的保障性房源。南京市房改辦相關人士透露，即使廉租房保障門檻降低，一些月薪在1000元至1500 元之間的大學畢業生還是“兩頭夠不著”———市場上的商品房買不起，住房保障又享受不到。針對這部分人群，南京市將以“人才公寓”的形式提供住房保障。具體的操作方式分為兩個步驟，一是針對吸納大學畢業生較多的大型公司企業，由房管部門協助其拿地，并在土地出讓金、相關稅費的繳納上實施減免政策，由企業建設，交付后只能提供給大學畢業生居住;另一種模式則是由南京市房管局在主城區選取零星的地塊，建成后按照不同的檔次分配給符合條件的大學畢業生。

　　部分城市經適房遭拋棄

　　2008年以來，石家莊、昆明等地的居民，用實際行動宣布對經適房保障制度的抵制，大批建成后的經適房遭市場棄購。以昆明為例，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設了兩個規模較大的經濟適用房項目，兩處經適房的總面積為110萬平方米。今年4月初，其中一個90 萬平方米的經適房開盤銷售，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而4個月后，截至銷售的最后一天，該經濟適用房小區的5300套經濟適用房，僅售出2510余套，有近半低收入家庭放棄購房。

　　2008年以來，沈陽、常州、大連等城市陸續宣布，經適房將逐步施行貨幣化分配。除了經適房的貨幣化執行外，山東濟寧等城市則宣布，經濟適用房建設將和廉租住房建設“并軌”，明確表示將逐步減少經適房的建設。到目前為止，已經有近十座城市間接或者直接表示，要減少經適房的建設量。

　　各地經適房違規事件一覽

　　今年6月12日，位于武漢中心城區的武昌余家頭小區三期B座經適房搖號銷售，共公開銷售住房124套，均價為每平方米2800元，比周邊商品房價格低2500元以上。在6月2日到6日登記日，共有超過5000人登記申購，競爭比例高達1∶40，被稱為“2005年以來武漢最供不應求的經濟適用房 ”。6月12日該項目搖號結束后，武漢市房地產市場信息網公布了搖號結果，一些市民隨即發現其中存在“六連號”現象，令不少市民懷疑存在“暗箱操作”。經查，6人申請材料系造假，購房資格被取消。

　　今年下半年以來，北京多家媒體連續做出報道，稱北京一批經適房小區違規出租，出租率超過了20%。北京市有關部門表示，經適房出租問題存在歷史原因，有關部門將考慮出臺配套政策，借鑒經適房再上市政策中新房、老房區別對待的方式來解決。同時，將加強投訴舉報。

　　今年8月底，北京經適房公示中，出現一名身份證號為“111111111111111111”的人。此事立刻引起了網友和媒體的熱議和質疑，網友戲稱此身份證為“史上最牛身份證號”。隨即有媒體曝出此身份證主人高明顯去年也曾參加經適房搖號，并且也被搖中。當天，央視網又曝出高明顯曾用“18個 0”的身份證號參與了廉租房申請。

　　“史上最牛身份證號”事件，被指出經適房申購環節透明度不夠，并且缺乏監督機制的保證。