經濟適用房適用中等收入家庭，卻不保障低收入人群；廉租房保障極端困難戶，卻不惠及一般困難戶

　　我國的住房保障制度急需厘清各條邊界，并進行格局調整

　　上周至今，經濟適用房風波成為廣州最引人關注的新聞。據本埠媒體的連續報道，有經適房的業主開轎車帶客看房，還有業主在社區內溜名狗……經濟適用房里住著一批“假困難戶”。

　　從現行的經適房和廉租房，到正在醞釀的“經租房”和住房貨幣補貼，政府在住房保障工作中開拓了多種政策工具。
然而，亂花漸欲迷人眼，取各種政策之所長，構建一個科學且能合理覆蓋相關人群的政策體系，卻并非易事。在經濟學界，經適房被普遍認定為“在理論上站不住腳”，建議叫停的呼聲由來已久。

　　經適房到底怎么了？如今的困局，似乎從它誕生的那天起，就早已注定。

　　“你好，我是記者，請問你住在經濟適用房還是廉租房？”——“我現在很忙，你去問別人吧。”本埠媒體的連續報道讓金沙洲新社區的居民們“人人自危”，一見有記者，趕忙躲得遠遠的，記者的采訪進展并不順利。這些居民中有多少人是“假困難戶”？——這是個問題。

　　年近不惑：經適房房主不敢生孩子

　　“沒房子的時候，我們不敢要孩子。排了3年的隊，好不容易住上了經適房，沒想到卻更不敢要孩子了。”

　　王芳(化名)踩著一對拖鞋，手里拎著一袋藥，走進了金沙洲新社區的大門，她爽快地接受了記者的采訪。去年12月份，她家搬到了這里，38歲的她人生中第一次擁有屬于自己的房子，她曾為之興奮不已，但興奮勁很快就過去了，轉而陷入了日復一日的無助的嘆息。

　　王芳是一家酒店的服務員，月入1000多元。她的丈夫是個沒有任何技術專長的體力勞動者，“三天打魚兩天曬網”，偶爾能夠得到一些給人打散工的機會。她粗略地估算了一下，兩口子平均月收入約為2000元。

　　這對年近不惑之年的夫妻受夠了沒房子的苦。在搬到金沙洲新社區之前，兩口子一直租住在男方姐姐在老城區的一間舊宅里，面積約20平方米。她告訴記者：“我們之所以沒要孩子，就是因為一直以來都沒有屬于自己的房子。寄人籬下，哪里敢要孩子？”

　　哪個女人不想當媽媽？王芳也不例外，但她認為“居有定所了，才能要孩子，否則就是對孩子的不負責任”。2005年，王芳和丈夫開始關注經濟適用房政策，他們高興地得知自己符合申請條件，便辦理了各種手續，開始排隊等房。有房的夢想離自己越來越近了，王芳開始幻想搬進新家、生孩子、一家三口其樂融融的美妙場景。

　　等啊等，這一等就是3年，去年12月份，他們終于拿到了金沙洲新社區一套63平方米的兩居室的鑰匙。當時的兩口子，對房子的感性渴望完全壓倒了經濟預算應有的理性。他們把舊家具一一搬進了真正屬于自己的“家”，“這房子真大，結構真好”，王芳沉醉在圓夢的強烈幸福感中。

　　但這份幸福感并沒有持續太久。王芳是以3500元/平方米的價格購入這套房的，總價22萬余元。兩口子掏出了全部家當——約5萬元的存款，并向親朋好友借了2萬多元；其余房款，皆按揭貸款。“現在每個月需要還1000多元的債。”王芳嘆息道。

　　可悲的是，王芳的“母親夢”在搬進經適房后很快就煙消云散了。她對記者說：“你想想看，一個月2000元的收入，1000多元用來還債了，剩下1000 元怎么養得起孩子？而且，一旦懷上了孩子，我就沒工打了，這房子就得斷供，孕期怎么熬得過去？就算把孩子生下來了，家里的老人都已經去世了，孩子誰來帶？我帶？那誰來供房？”一個沒有孩子的家庭注定要缺少許多歡樂，但王芳說：“生活很現實，要樂趣還是要生活？”

　　王芳家幾十米開外，是幾棟廉租房。在令她窒息的還貸壓力下，王芳對廉租房充滿了向往。她說：“我這幾天身體不好，坐了半個多小時的車到市人民醫院看病，花了不少錢，很心疼。即使不存一分錢，我們兩個人一個月能夠用在吃穿上的錢也就1000元，看病之后這個月就不能吃肉了，生活質量比住到這里之前下降了很多。如果能住廉租房就好了，一平方米月租才1元，住進去之后政府也不會無緣無故趕你走，跟住在自己家沒什么兩樣�？墒俏覀儣l件夠不到，那些住在廉租房里的人絕大部分的確比我們更困難，我知道有幾戶是殘疾人。希望政府以后能多蓋廉租房，把條件放寬，好讓我們這些困難戶也有資格租住。”

　　“假困難戶”疑云：經適房社區建了車庫

　　記者在采訪中發現，金沙洲新社區也的確應該存在不合申請條件的“作假戶”和“關系戶”。

　　王芳的家庭條件的確很不寬裕，根據現行的政策，她和丈夫得以入住經適房無可厚非。但記者在采訪中發現，金沙洲新社區也的確應該存在不合申請條件的“作假戶”和“關系戶”。

　　作為一個經適房和廉租房的集中點，該社區竟然建造了車庫，且不時有中檔車出入——按理說，該保障性社區根本就不應該設計專門的車庫，符合申購條件的住房困難戶怎么可能買得起、養得起車呢？偶爾有住戶的親朋好友來訪，把車臨時停放在路邊不就可以了？面對記者的質疑，車主不耐煩地對記者說：“我不住這兒，我是來找人的。”記者還看到幾位一身名牌穿著的年輕女子進出各棟樓房，她們同樣回答記者：“我是來找人的。”真真假假，誰能道清？

　　記者知道有一位“月入5位數”的青年才俊，幾年前申購了一套面積百余平方米的經適房。當問到申購程序時，他諱莫如深，三緘其口，稱“不可說”。他是個體戶，政府主管部門是否能夠準確掌握個體戶的收入水平？廣州乃至全國又有多少類似的“假困難戶”拿到了經適房的鑰匙？　　

　　轉租戶無奈：有了房子，卻沒了可支配收入

　　對于這些低收入家庭，經濟適用房在給予他們住房保障的同時，卻奪去了他們最基本的日常可支配收入。

　　需要強調的是，并非所有違規的經適房業主都是“假困難戶”，其中不乏迫不得已違規轉租經適房的“真困難戶”，此次廣州房管局通報的個案中便有幾例。原省直單位編外合同工黃某在今年7月份拿到經適房鑰匙后，迫于超出家庭承受能力的還貸壓力，他不得不找中介幫忙放租還貸，結果“不幸”被有關部門查中，經適房產權被注銷。

　　據了解，身為電工的黃某月收入1000余元；他的妻子是一名清潔工，月工資也是1000余元。兩口子辛勤打工近十年，費力攢下了10萬元存款。他們用這筆錢支付了金沙洲新社區經適房的首期，其余房款按月還貸，每月還款1329元。這是一個三口之家，兩人育有一女，今年剛上小學一年級，每月的教育支出700余元。除去吃喝拉撒、積少成多的生活開支，黃某一家每月僅按揭與教育支出兩項固定支出，就已超過2000元。

　　在接受記者采訪時，黃某和他的妻子表示，家庭收支的現實壓力，是他們為新買的經適房尋求租客的主要原因。而他們一家三口，則繼續居住在東風中路那間不到20平方米的小舊房里。

　　經適房對黃某一家而言，只是過眼云煙，在得知因違規而被注銷產權后，夫妻倆痛哭流涕。但基于這個家庭的經濟現狀，從積極的方面看，在經適房夢碎之后，他們也將告別“不開電扇、不看電視”的極端拮據的生活，他們不必再在房貸與日常支出之間顧此失彼，這也未嘗不是一種解脫。

　　從黃某一家的遭遇看王芳的內心世界，我們或許可以理解并同情38歲的王芳住進經適房后“更不敢要孩子”的悲劇性想法。

　　風波不斷：經適房制度設計先天不足？

　　有學者指出：在住房困難戶當中真正需要幫助的是那些低收入家庭。可是，經適房的服務對象中并不包括低收入家庭。如果經適房在基本理論上站不住腳，在操作層面上是想不出什么好辦法的。

　　不僅是廣州，經適房制度已經在遍及全國的一浪接一浪的風波中飽受質疑。今年6月，重慶市渝中區某大廈，322套經適房交房才8個月，就已有一半左右被出租。當地建委開發辦表示：“出租違反規定，但相關處罰制度還沒成型。”且不論如何追究與處罰，有一點是可以肯定的：如果把這些經適房面積合理、且都交到了真正的住房困難戶手里，他們可能把房子租出去嗎？若出租經適房，困難戶自己住哪里？

　　同樣是今年6月，武漢市5141名困難家庭市民參與余家頭經適房小區公開搖號，在搖中的124名市民中，有6人的購房資格證明編號是連號，而在概率學上，出現這種“巧合”的幾率低于千萬分之一。經查，這6人的申請材料系造假，購房資格被取消。

　　還是今年6月，鄭州市須水鎮西崗村一塊原本用于規劃建設經適房的項目用地，開發商卻建起了聯排別墅和兩幢樓中樓。此事在當地引起民憤，但當地村民向有關部門申訴上訪一年多，卻一直沒有結果。這起事件最終因為當地一名副局長的“雷人雷語”而聞名全國：“你(記者)是準備替黨說話？還是準備替老百姓說話？”

　　經適房到底怎么了？在國內經濟學界，“取消經適房”的呼聲長期占壓倒性優勢。經濟學家徐滇慶曾熱切呼吁“叫停經適房”，他指出：在住房困難戶當中真正需要幫助的是那些低收入家庭�？墒�，經適房的服務對象中并不包括低收入家庭。買套經適房至少需要幾十萬元，拿得出首期并且能夠通過銀行審查得到房貸的人肯定不屬于低收入家庭。

　　既然低收入家庭得不到經適房，那么補貼中等收入的市民是否合理？按照規定，凡是年收入低于6萬元的北京市居民都可以申請經適房。如果以工資單上的數字為準，北京市90%以上的居民符合條件。補貼大部分人等于增發貨幣，除了惡性通貨膨脹之外什么也得不到。給所有中等收入家庭以政府補貼是完全錯誤的。

　　如果試圖在中等收入家庭中圈出一部分人作為補貼對象，那么標準何在？——誰都提不出恰當的辦法，于是只好寄托于“排隊”。凡是看到排隊長了，就意味著分配制度出了問題。排隊不僅不能創造任何社會財富，反而會導致腐敗。有人把改進經適房分配制度的希望寄托在購房者資格審查上。這實際上是舍本求末，沒有抓住要害，斷定解決不了問題。顯然，如果經適房在基本理論上站不住腳，在操作層面上是想不出什么好辦法的。

　　相比之下，發展廉租房更為穩妥，也更能解決最迫切需要政府提供扶持的群體——低收入家庭的住房問題。

　　真身難辨：經適房是保障房還是商品房？

　　從1998年到2003年再到2007年，中國住房保障制度在彷徨中走上了正確的道路，但短期內面臨“歷史欠債”多和經驗不足的問題。

　　近10年來，中國的住房制度經歷了兩次深刻的變革。1998年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布，提出：“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。”

　　但到了2003年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布，上述目標被修正為讓“多數家庭購買或承租普通商品住房”，要“增加普通商品住房供應，提高其在市場供應中的比例。”與此同時，將經適房的性質定位為“具有保障性質的政策性商品住房”。從此，中國房地產開始了瘋狂的市場化之旅。

　　從語義上看，應當把經適房“具有保障性質的政策性商品住房”的定位濃縮地理解為“商品房”。但“商品房”三字之前還綴有“政策性”三字，這便讓經適房的真實性質顯得撲朔迷離。龍斌認為經適房的本質是保障房，但亦有不少學者認為經適房只是特殊的商品房而已。因為修建經適房的開發商可以獲得一定的利潤。

　　經適房的性質認定事關重大：如果經適房不是保障房，那么，像王芳和黃某這樣的家庭根本就沒有被納入住房保障體系；或者說，他們并未獲得真正意義上的住房保障。如果經適房不是保障房，而社會各界又用保障房的標準看待住在經適房里的人，那么，社會整體的評判標準就會出現偏差。

　　中國掀起建設經適房和廉租房的高潮，還是近在眼前的2007年的事。隨著樓價的飆升，老百姓、尤其是低收入家庭“住房難” 問題日益凸顯，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》當年出臺，首次明確提出“把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能”。

　　廉租房供應量過少，是全國各大城市普遍存在的問題。一位不愿透露姓名的業內人士向記者表示，這主要是因為低收入群體最迫切需要的廉租房建設量，尚未納入現行的政府官員政績考核機制，“多蓋，不算政績；少蓋，也不會拿官員怎么樣”，更何況發展廉租房注定是“虧本買賣”，而修建經適房至少不會虧本，導致財政投入明顯偏少。

　　當然，廉租房的機制性奇缺正在得到一定程度的改善。今年年初，廣州市住房保障辦有關負責人曾表示，廣州市2009年、 2010年計劃開工建設408萬平方米保障性住房，其中廉租住房與經適房的比例為2：1，將適當減少經適房建設，加快廉租住房建設。為加快解決低收入群體住房難題，廣州市還將在市場上收購50平方米以下、價格合適的二手房以補充保障性住房的房源。根據規劃，廣州將在2012年內解決今年“廣州住房困難調查 ”中統計出的77177戶低收入住房困難戶的住房問題。

　　對癥下藥：補“磚頭”，還是補“人頭”？

　　在實物補貼和貨幣補貼之間，政府應當根據房地產市場的波動情況，審時度勢地對癥下藥。

　　今年6月29日，廣州市委常委、常務副市長蘇澤群表示：符合購買經濟適用房條件的市民，可以拿政府的補貼自己去購房。目前，該政策正在研究之中。

　　政府直接補貼市民，即“補人頭”，明顯地區別于現行經濟適用房制度下補貼開發商利潤的“補磚頭”政策。

　　中山大學社會保障與社會政策研究所研究員朱亞鵬認為，采用實物(按房)補貼或貨幣補貼，在特定的時間選擇不同的補貼方式，效果大不一樣。實物補貼，是補供方(開發商)；貨幣補貼，是補需方(購房者)。實物補貼將解決一部分低收入者的住房問題，同時也可以有效地穩定房價；但限制了買房者和租房者的選擇權 ——比如區位、朝向等。而貨幣補貼可以彌補實物補貼的不足——賦予買房者選擇權。但是補貼的規則制定有難度，比如發了補貼能不能買到房、補多少才算公平、在補貼過程中如何保證初衷的實現等，都需慎重考慮。

　　另外，在房價高時，應該補實物(按房)，這不僅可以抑制房價，同時也能有效地對買不起房的購房者進行補助；而在房價低時，尤其是樓市供大于求的情況下，則可以考慮貨幣補貼。

　　龍斌認為，與實物補貼一樣，貨幣補貼同樣面臨監管風險。

　　 “夾心層”群體擴大，

　　經濟租用房何日面世？

　　有人不屬于超低收入人群，不滿足住廉租房的條件，但購買經濟適用房，又讓他們生活質量嚴重滑坡。于是，經濟租用房，能否成為一種有益的嘗試？

　　“廉價房源的減少，讓大學應屆畢業生的租房壓力增大，應當考慮為他們提供幾年時間的經租房，等他們在社會上站穩了腳跟、收入水平提高了之后，再收回房源。”

　　滿堂紅地產研究部總監龍斌認為，現行廉租房制度的主要不足之處在于門檻過高：人均年可支配收入低于7680元；無自有住房；人均居住面積少于10平方米；5年內沒有進行過房屋買賣。人均年可支配收入低于7680元，意味著月均可支配收入低于640元；而廣州最新的失業保險金標準是791元/月。“這樣的條件，未免過于苛刻，全廣州能有多少這樣的家庭？”龍斌說。

　　過高的門檻導致為數眾多的像王芳這樣的人群“望廉租房興嘆”，從而不得不忍受償還經適房貸款而帶來的生活質量的滑坡。“王芳們”的存在，甚至讓經濟學界盛行這樣的呼聲：“經適房應該取消，因為買得起房的都不是真正的窮人；多蓋廉租房才是正道。”

　　龍斌分析認為，如果目前正在醞釀的“經濟租用房”政策能夠順利推出并推廣，廉租房門檻過高、經濟適用房負擔過重的缺陷有望得到彌補，從而真正起到保障困難群體住房的作用。住建部政策研究中心副主任王玨林早前解釋，“經濟租用房”是指政府或企業持有一部分房源，并將這些房屋以一定的價格出租給特定人群。

　　經租房應面向

　　農民工和剛畢業的大學生？

　　這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設定的。“經租房”與“經適房”的區別在于，前者是一種住房消費方式，而后者是從政策保障角度出發的一種住房產品分配形式。另外，經適房以新建設的房屋為主，而經租房的房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發企業自有的房屋等等。

　　今年以來，廣州嚴厲整頓“房中房”，致使房屋租賃市場上的低價房源大量減少；并且，隨著廣州城中村改造步伐的加快，廉價房源的數量將進一步暴減，屆時，在“王芳們”之外，收入水平較之稍高、但住房仍面臨困難的“夾心層”群體人數將大幅增多。

　　經租房應保障哪些人？龍斌認為，經租房應有別于廉租房，門檻應當調低。應該考慮那些長期在廣州務工的農民工，還應該考慮剛剛走上工作崗位的大學畢業生。 “廉價房源的減少，讓大學畢業生的租房壓力增大，應當考慮為他們提供幾年時間的經租房，等他們在社會上站穩腳跟、收入水平提高了之后，再收回房源。”