政策制度亟待完善

　　十二五期間，受現實需求壓力，保障房建設任務空前繁重。調查中，專家表示，與保障房相關的一系列深層次問題正在日益凸顯。

　　一些地方政府為完成已簽訂任務量，項目手續不全就開工，出現“邊開工邊辦手續”現象。

　　今年5月24日至6月2日，河北省住建廳對該省保障性住房質量安全進行執法監督檢查。接受檢查的66項保障性住房建設工程、71個單位工程中，建設手續不齊全的工程占檢查工程10%。    

　　倉促上馬，監管不力引發的問題頻現。業內外人士普遍反映，部分地方因工期過于倉促，保障房建設中從施工、監理、建材等一系列企業招投標流程被弱化，客觀致使對建設質量的監管流于形式，這也是造成保障房質量問題頻發的重要原因。

　　相關規定的漏洞也造成部分開發單位“偷工減料”。調查發現，限價房和經適房當前平均利潤率約7%~8%，不足普通商品房一半。加上各項稅費、土地成本和通脹因素，利潤更被壓縮。廉租房和公租房項目利潤率更低，且資金回籠速度較慢，因此造成一些企業千方百計壓縮成本。專家表示，若缺乏強力有效監管，危害質量安全事件很難避免。

　　政策環境和相關投融資機制不完善也成保障房建設推進乏力深層原因。

　　目前，我國保障性住房建設主要以財政投入為主。調查顯示，因地方配套資金不足，全國保障性住房建設計劃實施艱難。

　　近年來土地成本高漲，保障性住房開發成本快速上升，不少項目出現虧損，民企紛紛退出保障性用房領域。長期關注保障房建設的中航工業中航信托股份有限公司總經理姚江濤表示，與我國多數城市較低的租金房價比，在公共租賃房或廉租房市場投入的資本難以達到合理收益率。加之中低收入群體償付能力有限，即使出現信貸違約，銀行也面臨資產處置方面限制，這使得金融機構同樣缺乏參與保障性住房建設積極性。

　　中國國際經濟技術合作促進會金融投資委員會主席孫飛博士認為，資金嚴重不足是目前保障性住房體系建設和發展面臨的主要瓶頸。立法缺失，住房保障體系不健全，導致存在嚴重的資源稀缺局面。

　　頂層設計至關重要

　　采訪中，專家呼吁，必須從頂層設計入手，盡快建立完善相關保障性住房法規，規范投入、建設、分配、監管、退出等制度，進而建立適合中國國情的可持續發展的保障性住房體系。

　　有專家建議借鑒國際經驗，啟動政策性金融杠桿。國際上，保障性住房建設主要通過政策性金融創新推動市場化資金參與。政府并不充當保障性住房建設投資主體，而是通過稅收優惠、稅收返還、利息補貼、增信擔保等方式提高保障性住房開發和運營收益率，使其達到市場化運營下的合理風險收益水平，從而吸引民間資本進入，最終投融資主體仍由地產企業和金融機構充當。

　　姚江濤認為，政策性金融杠桿的啟動，有利于建立適合國情的保障房融資及流動體系，實現保障性住房市場可持續性發展。

　　孫飛建議，應盡快出臺制定《住房保障法》，規范政府與地產商職能與定位，理順政府與市場關系，使得政府和市場均能滿足國民多層次居住需求，構建中國國情的保障性住房體系。

　　公平分配是保障性安居工程“生命線”，社會學專家郭簃認為，當務之急是進一步完善基本住房保障制度，拓寬建設資金來源渠道，同時建立公平分配機制和質量監督體系，對保障房建設實行質量終身責任制。只有做到過程和結果公開公平公正，才能真正使住房困難中低收入家庭受益。本報記者　王 瑜