廣州危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置新方案昨起征求民意
以往，廣州舊城改造是按同區(qū)域二手樓價(jià)水平進(jìn)行拆遷安置。而昨日公布《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(征求意見稿)(簡稱《意見》)出臺(tái)新舉措：在原實(shí)施市場評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上，增加改造和搬遷兩項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。
其中，提出貨幣補(bǔ)償、異地永遷與原址回遷等3種補(bǔ)償安置方案：被拆遷戶若選擇貨幣補(bǔ)償，所獲補(bǔ)償款能買得起當(dāng)?shù)匾皇謽牵饲皹?biāo)準(zhǔn)是買得起二手樓；選擇異地永遷，住房面積可增加；選擇原址回遷，住戶要按800～900元/平方米，補(bǔ)新舊差價(jià)。市國土房管局有關(guān)人士表示，新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有普遍提高，但具體幅度視個(gè)體項(xiàng)目而定，東濠涌有望成為首個(gè)受惠項(xiàng)目。
普通住宅
保證拆遷戶買得起一手樓
廣州舊城區(qū)老房子較多，不僅危舊，而且采光、衛(wèi)生、消防等條件相對(duì)較差，但住戶對(duì)區(qū)域認(rèn)同度很高，荔灣、越秀、海珠等區(qū)老舊房集中，居民往往希望能在附近擇房而居。
在舊城改造中，廣州對(duì)舊城老房拆遷補(bǔ)償，以往是按市場評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，雖然目前房地產(chǎn)市場評(píng)估已能客觀、準(zhǔn)確確定被拆遷房屋的市場價(jià)值，但舊城區(qū)危舊房年代久遠(yuǎn)、破損嚴(yán)重，再要根據(jù)樓齡等估價(jià)，往往不高。這樣，房屋面積小、破損嚴(yán)重，原住戶在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，可能難以買到合適房子，尤其在商品樓房價(jià)高企的時(shí)候。
為此，《意見》特意規(guī)定對(duì)于選擇貨幣補(bǔ)償?shù)淖≌课莸谋徊疬w戶，可實(shí)行改造獎(jiǎng)勵(lì)制度。據(jù)介紹，市場評(píng)估價(jià)加上改造獎(jiǎng)勵(lì)，最高上限可達(dá)到同區(qū)域一手房成交均價(jià)的購房水平。如果被拆遷戶按時(shí)搬遷，還可獲搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)。
根據(jù)測算，被拆遷戶在獲上述三部分款項(xiàng)后，完全有能力買被拆遷房屋所在行政區(qū)域內(nèi)一手樓。《意見》貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本可以保證被拆遷戶在市場上買到適當(dāng)商品住宅。而此前，舊城拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是，保障被拆遷戶可購買當(dāng)?shù)囟址俊?br />
最低補(bǔ)償建筑面積：40平方米
在老城區(qū)居民中，不少危舊房的市民居住條件普遍較差、面積較小。
根據(jù)規(guī)定，按照三種不同補(bǔ)償安置方式設(shè)定不同條件，實(shí)行住宅房屋拆遷補(bǔ)償面積的最低標(biāo)準(zhǔn)制度：被拆遷住宅房屋建筑面積小于40平方米，被拆遷人符合條件的按40平方米予以補(bǔ)償。
被拆遷人需要符合的條件包括：選擇貨幣補(bǔ)償，且該住宅房屋屬于低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)住宅的；選擇原址回遷，且被拆遷人符合我市城市低收入住房困難家庭保障條件的；選擇異地永遷，且該住宅房屋屬于被拆遷人及其配偶唯一產(chǎn)權(quán)的自住住宅的。“自住住宅”的具體條件為被拆遷人有常住戶口，且實(shí)際居住在此。
直管公房
同意退租可獲30%棄租補(bǔ)償
在危舊房改造中，部分房屋是屬于存在租賃關(guān)系的直管公房。若拆遷涉及直管公房，先由國土房管部門進(jìn)行清查。清查發(fā)現(xiàn)不符合條件的承租人，依法解除租賃關(guān)系。直管住宅房屋租賃條件為：具有廣州市常住居民戶口并實(shí)際居住2年以上；家庭人均收入不足上一年度全市人均可支配收入；無自有住房或人均居住面積低于10平方米。
如果在前期清查過程中，發(fā)現(xiàn)還符合直管房租賃條件的，又同意解除合同的，可獲30%棄租補(bǔ)償。如承租人不同意解除租賃關(guān)系的，必須服從拆遷戶統(tǒng)一安排，另行安排使用面積不少于被拆遷房屋使用面積的直管住宅房屋安置承租人。如果是私房租賃的，則由出租人與承租人雙方自行協(xié)商解決。
3種補(bǔ)償安置方式各有好處
貨幣補(bǔ)償 相當(dāng)于一手樓交易均價(jià)
被拆遷房屋(包括住宅、非住宅)貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。《意見》提出可實(shí)行改造獎(jiǎng)勵(lì)制度。被拆遷戶獲得的金額，將相當(dāng)于被拆遷住宅房屋所在行政區(qū)域一手住房交易均價(jià)。
此前，廣州市通過貨幣補(bǔ)償后，被拆遷戶可購買當(dāng)?shù)囟址俊５舜巍兑庖姟芬?guī)定住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)總額，向同一行政區(qū)域新建商品住房交易均價(jià)看齊，但不能超過一手均價(jià)。如果被拆遷人按時(shí)搬遷，還可獲搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)。
模擬案例
假定改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住宅。根據(jù)該區(qū)域存量多層住房的市場評(píng)估案例，市場評(píng)估單價(jià)為7350元/平方米，而2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價(jià)為11277元/平方米。根據(jù)《意見》規(guī)定，則該項(xiàng)目改造獎(jiǎng)勵(lì)單價(jià)約為11277-7350=3927元/平方米。
異地永遷 外遷越遠(yuǎn)安置面積越大
異地永遷應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置的住房建筑面積計(jì)算方式：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償面積=(被拆遷住房所在地一手住房交易價(jià)格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價(jià)格)×被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積。按此計(jì)算，被拆遷戶向外搬遷，外遷越遠(yuǎn)，獲補(bǔ)償安置面積越大。
由于異地永遷安置住房戶型有一定限制，實(shí)際安置住房面積可能會(huì)出現(xiàn)略大于或小于應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置面積的情況，即產(chǎn)生結(jié)算補(bǔ)差問題。主要按異地永遷安置房所在地一手樓交易價(jià)補(bǔ)差價(jià)。采取一手樓交易價(jià)，被拆遷戶簽協(xié)議時(shí)可以知道補(bǔ)差總額。
模擬案例
假定危舊房改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。以2008年6～8月該區(qū)一手樓交易均價(jià)11277元/平方米為參考數(shù)據(jù)。根據(jù)規(guī)定，住宅房屋被拆遷戶選擇異地永遷，如永遷安置住房位于一般城區(qū)，以2008年6～8月該一般城區(qū)一手住宅交易均價(jià)7237元/平方米計(jì)算，則應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償安置的住房建筑面積為：(11277÷7237)×50=77.91平方米，面積增幅為27.91平方米。
原址回遷 每平方米補(bǔ)差價(jià)八九百
原址回遷安置住房面積不得低于被拆遷住房面積，新舊房間結(jié)算市場差價(jià)，即“拆一還一、新舊補(bǔ)差”。考慮到對(duì)于舊城區(qū)危舊房而言，新舊房之間市場差價(jià)較大，一般在3000元/平方米以上。但原址回遷也可實(shí)行改造獎(jiǎng)勵(lì)，但該標(biāo)準(zhǔn)要控制在貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)50％以內(nèi)。
據(jù)測算，一般選擇原址回遷的市民需要自掏腰包800～900元/平方米補(bǔ)差價(jià)。
模擬案例
假定危舊房改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū)地段，被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。被拆遷戶選擇原址回遷，可按被拆遷房屋合法產(chǎn)權(quán)面積1∶1回遷，與原址回遷安置住房市場價(jià)結(jié)算差價(jià)。被拆遷住宅房屋(存量多層)市場評(píng)估單價(jià)為7350元/平方米，該區(qū)2008年6～8月一手住房交易均價(jià)為11277元/平方米，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按兩者差價(jià)50%計(jì)算。據(jù)此可計(jì)算出改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為(11277-7350)×50%=1963.5元/平方米；原址回遷安置住房新舊房補(bǔ)差單價(jià)為11277-7350=3927元/平方米。
被拆遷人需補(bǔ)差不超過3927-1963.5=1963.5元/平方米。如果被拆遷戶按時(shí)搬遷，可獲搬遷獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)按房屋市場評(píng)估價(jià)15%計(jì)算，即7350×15%=1102.5元/平方米，即被拆遷戶需補(bǔ)1963.5 -1102.5=861/平方米。
意見征求時(shí)限
10月14日～10月23日
(市民可登陸廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站(www.laho.gov.cn/)首頁查看征求意見稿全文。)
聯(lián)系方法：廣州市城市房屋拆遷管理辦公室 孫小姐 電話：83875085
提交意見途徑
電郵：sunl@laho.gov.cn
信函：廣州市越秀北路89號(hào)廣州市城市房屋拆遷管理辦公室，郵編：510030
傳真：83874700
歷史遺留問題
“住改商”房屋 補(bǔ)償時(shí)間界限
1997年4月1日
對(duì)于非住宅房屋，《意見》規(guī)定只實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置。對(duì)擁有合法產(chǎn)權(quán)“住改商”住宅房屋，符合規(guī)劃條件下，被拆遷戶可以選擇安置方式。被拆遷人選擇“原址回遷”、“異地永遷”補(bǔ)償安置，按住宅用途進(jìn)行補(bǔ)償安置；選擇貨幣補(bǔ)償，以1997年4月1日《廣州市城市規(guī)劃條例》作為劃分時(shí)間界限，按經(jīng)營性用房房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)的一定比例扣減改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金給予補(bǔ)償。如果按經(jīng)營性用房確定的貨幣補(bǔ)償款低于《意見》有關(guān)住宅貨幣補(bǔ)償?shù)?即市場評(píng)估價(jià)+改造獎(jiǎng)勵(lì))，按住宅確定貨幣補(bǔ)償。
產(chǎn)權(quán)不齊備補(bǔ)償不超過評(píng)估價(jià)七成
廣州1981年開展房地產(chǎn)登記工作，目前符合登記條件的房屋已基本辦理房地產(chǎn)證，但實(shí)際中存在著因建設(shè)單位倒閉、破產(chǎn)、撤銷、兼并，或者欠交稅費(fèi)、不辦理規(guī)劃驗(yàn)收、不辦理房地產(chǎn)初始登記等原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)歷史遺留“辦證難”問題。對(duì)此，《意見》規(guī)定尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的房屋，視同已領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證，按實(shí)際測繪面積確定房屋補(bǔ)償安置面積。對(duì)于被拆遷戶在《廣州市城市規(guī)劃條例》實(shí)施前，給予適當(dāng)合理補(bǔ)償，但不超過其房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)70%。
拆遷戶搬得越快獎(jiǎng)得越多
搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金額可以分階段遞減，3個(gè)月內(nèi)搬遷最高獎(jiǎng)15％
廣州市國土房管局有關(guān)人士透露，危舊房改造項(xiàng)目實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制，如果被拆遷戶在3個(gè)月內(nèi)搬遷完畢，最高可獲市場評(píng)估價(jià)15％獎(jiǎng)勵(lì)。此后的根據(jù)時(shí)間進(jìn)行相應(yīng)“打折”。
據(jù)介紹，考慮到各區(qū)實(shí)際情況不同，《意見》僅就搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)設(shè)定最高標(biāo)準(zhǔn)，即搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)15%以內(nèi)確定。而各區(qū)可以將搬遷期限明確劃分為幾個(gè)階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)行分階段遞減，引導(dǎo)被拆遷戶加快搬遷進(jìn)度。
模擬案例
拆遷戶過期不搬不能獲獎(jiǎng)
假定危舊房改造項(xiàng)目位于某市中心區(qū)，被拆遷房屋的合法產(chǎn)權(quán)建筑面積為50平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。假定該區(qū)域存量多層住房市場評(píng)估單價(jià)為7350元/平方米。根據(jù)規(guī)定，搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)15%以內(nèi)確定，如危舊房改造項(xiàng)目所在區(qū)政府確定該項(xiàng)目搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為15%，危舊房改造決定作出之日2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，被拆遷戶按時(shí)搬遷獲全額獎(jiǎng)勵(lì)，即7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)相應(yīng)遞減20%，被拆遷戶可給予80%搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，即7350×50×15%×80%=44100元。如此類推，到2010年4月1日，如被拆遷戶仍不主動(dòng)搬遷，將不能再獲搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
疑問解讀
一手樓均價(jià)為基準(zhǔn)合適嗎？
答
政府能否以劃區(qū)片核算一手樓交易均價(jià)
貨幣補(bǔ)償實(shí)際上讓被拆遷戶在市場上買到同區(qū)域一手交易均價(jià)的住房，這一交易均價(jià)是指危舊房改造決定發(fā)布時(shí)前3個(gè)月市場交易均價(jià)。有市民問，目前舊城改造多數(shù)是在區(qū)域內(nèi)的黃金地段，如恩寧路為荔灣中心區(qū)域，房價(jià)水平與同處于荔灣行政區(qū)的原芳村地段的房價(jià)有一定差距。對(duì)于被拆遷戶而言，可能更愿意在恩寧路附近買樓，但由于補(bǔ)償基準(zhǔn)是全區(qū)一手均價(jià)，被拆遷戶是否能住上“心水房”？
市國土房管局有關(guān)人士表示，被拆遷戶若配合拆遷，在3個(gè)月內(nèi)搬遷的還可以拿到15％市場評(píng)估價(jià)的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金。《意見》使用的是均價(jià)并不代表市民想要住區(qū)域內(nèi)最貴的房子。而專家建議，一手住房均價(jià)應(yīng)該有所細(xì)分，能否以劃區(qū)片方式核算一手樓成交均價(jià)。
選擇哪種拆遷安置會(huì)更好？
答
政府能否免去被拆遷戶再次置業(yè)購房契稅
《意見》提出3種拆遷安置方式，具體選擇哪個(gè)要視個(gè)體項(xiàng)目、市民愛好而定，政府偏向于引導(dǎo)市民選擇貨幣補(bǔ)償。新城市董事總經(jīng)理曹志偉說，選擇貨幣補(bǔ)償更好，如果政府集中安排回遷或永遷，一般安置房涉及到戶型面積不一問題。樓上樓下戶型通常是錯(cuò)開，這種房子在市場上本身就要打7折。選擇回遷或永遷可能還要擔(dān)心項(xiàng)目爛尾問題，也要安排臨遷。被拆遷戶若一次性拿貨幣補(bǔ)償，反而可以在市場上選擇適合自己的房子。目前，老城區(qū)一手樓均價(jià)多數(shù)在1萬元/平方米，可以把補(bǔ)償款先放在銀行，每月利息至少可以租住20～30元/平方米月租的房子，等選擇好了再入市買樓。但他建議，政府在貨幣補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，能否免去被拆遷戶再次置業(yè)的購房契稅。
對(duì)樓市有什么樣的影響？
答
房源足僅促進(jìn)銷量，房源少可能影響房價(jià)
拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)改一手房為基準(zhǔn)，被拆遷戶購房能力隨之變強(qiáng)。滿堂紅龍斌認(rèn)為，被拆遷戶房子被拆之后，購房需求很剛性，間接支撐樓市。目前，舊城改造主要集中在荔灣、越秀、海珠等區(qū)，這區(qū)域本身一手樓供應(yīng)量并不大，被拆遷戶拿到款后不一定全部用于購房。專家認(rèn)為，舊城改造并非同時(shí)啟動(dòng)，因此被拆遷戶購房能力變強(qiáng)，對(duì)樓市影響并不大。
曹志偉認(rèn)為，被拆遷戶購房需求釋放和購房能力增強(qiáng)，對(duì)周邊房價(jià)肯定有刺激，但具體要看房源供應(yīng)量，如果本身供應(yīng)量大，只能促進(jìn)銷量，如果供應(yīng)量較緊張，可能影響房價(jià)。
能否等新方案出臺(tái)再遷？
答
此前發(fā)布拆遷公告項(xiàng)目不在實(shí)施范圍內(nèi)
市國土房管局有關(guān)人士表示，新方案實(shí)施以最終文本出臺(tái)時(shí)間為準(zhǔn)，在此前發(fā)布拆遷公告的項(xiàng)目不在實(shí)施范圍內(nèi)。即便等待不遷，也無法采用新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。若《意見》進(jìn)展順利，廣州首個(gè)可能實(shí)施新方案的改造項(xiàng)目是東濠涌。
記者致電多位人士了解新舊方案如實(shí)施在東濠涌方案上，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有何區(qū)別，但均未獲答復(fù)。