又到了房地產(chǎn)業(yè)低迷的時(shí)期,根據(jù)2008年的經(jīng)驗(yàn),在房價(jià)出現(xiàn)下跌的時(shí)候,往往是業(yè)主跟開發(fā)商矛盾頻發(fā)的階段,業(yè)主在房價(jià)下跌的損失下,開始進(jìn)一步為自己的物業(yè)維權(quán),記者整理了目前投訴集中的幾個(gè)問題為讀者一一進(jìn)行分析,有類似經(jīng)驗(yàn)或者需要類似幫助的讀者可以借鑒。
交房一年后未拿到房產(chǎn)證能否索賠?
魏先生:購買的商品房交付已經(jīng)1年多了,但是遲遲不能拿到房產(chǎn)證,多次催促銷售人員,他們總是說房管局辦理手續(xù)的時(shí)候延遲了。我到房管局詢問情況,才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商一直沒有將有關(guān)文件報(bào)送房管局,而合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定是:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用60日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按下列方式處理:買受人不退房,出賣人按已付房價(jià)款的1%向買受人支付違約金,由于自己已經(jīng)入住,也不想退房,這種情況能否向開發(fā)商索賠?
答:根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。在這個(gè)糾紛中,開發(fā)商延遲報(bào)送資料致使購房者不能拿到房產(chǎn)證,是否可以索賠主要是看雙方在商品房買賣合同中如何約定。從合同內(nèi)容看:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi),將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任,買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,雙方同意按下列方式處理:買受人不退房,出賣人按已付房價(jià)款的1%向買受人支付違約金。對(duì)方違約得非常明確,而且事實(shí)也清楚地表明開發(fā)商沒有在約定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)送資料,已經(jīng)屬于違約行為。恰恰是由于開發(fā)商的原因,魏先生不能按期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,所以開發(fā)商理應(yīng)向魏先生支付違約金。
開發(fā)商售樓廣告承諾未兌現(xiàn)怎么辦?
周小姐:去年買了一套房子,當(dāng)時(shí)購買時(shí)開發(fā)商在售樓廣告中承諾小區(qū)建300平方米游泳池,但交房時(shí)未建。請(qǐng)問開發(fā)商是否要對(duì)其承諾負(fù)責(zé)?
答:《合同法》規(guī)定,商業(yè)廣告是一種要約邀請(qǐng),廣告主不受商業(yè)廣告的約束；但商業(yè)廣告內(nèi)容具體明確,并表明經(jīng)相對(duì)人承諾,廣告主即受該意思表示約束。這時(shí)商業(yè)廣告則被視為一種要約,廣告主要受商業(yè)廣告的約束。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)商品房買賣合同糾紛的司法解釋規(guī)定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體明確,并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。基于以上規(guī)定,周小姐所指開發(fā)商的行為在廣告中的承諾是一種要約,其應(yīng)對(duì)該承諾負(fù)責(zé)。
商品房出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題應(yīng)怎樣解決?
李先生:去年剛在某小區(qū)買了一套現(xiàn)樓入住,但入住不到一年所購樓房就出現(xiàn)地面和屋頂嚴(yán)重開裂并不斷漏水的問題,李先生問能否要求退房?這樣的質(zhì)量問題應(yīng)怎樣解決?
答:《合同法》規(guī)定,標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或解除合同。根據(jù)最高人民法院有關(guān)商品房買賣糾紛的司法解釋規(guī)定,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成其他損失由出賣人承擔(dān)。
根據(jù)以上規(guī)定,李先生首先應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的質(zhì)量檢測單位就房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測。其次,假如檢測報(bào)告認(rèn)定屬于一般質(zhì)量問題,則可要求開發(fā)商進(jìn)行維修；假如檢測報(bào)告認(rèn)定是主體結(jié)構(gòu)問題或地基基礎(chǔ)問題,或嚴(yán)重影響正常居住使用,則可要求開發(fā)商解除合同,并可要求開發(fā)商賠償損失。