每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
曾多次排名全國(guó)銷售額前20的融僑集團(tuán)，目前其蘇州項(xiàng)目“融僑城”因送面積而與業(yè)主產(chǎn)生糾紛鬧上法庭，業(yè)主要求解除購(gòu)房合同。此事目前已訴至蘇州市相城區(qū)人民法院，并進(jìn)入司法調(diào)解階段。
此前，北京、上海、廣州等諸多城市開(kāi)發(fā)商紛紛以買房送面積，作為不降價(jià)情況下的最佳促銷手段。隨著住建部與國(guó)家質(zhì)檢總局聯(lián)合發(fā)布的新版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》)正式實(shí)施，上述送面積的做法正受到限制，因新《規(guī)范》對(duì)陽(yáng)臺(tái)、層高等都作了明確規(guī)定。
融僑集團(tuán)的遭遇，給很多計(jì)劃通過(guò)送面積來(lái)實(shí)現(xiàn)促銷或提價(jià)的開(kāi)發(fā)商提了醒，若因?yàn)樗兔娣e而惹上退房官司，可能會(huì)令開(kāi)發(fā)商減少這種做法。
送面積引發(fā)訴訟
對(duì)很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，“送面積”確實(shí)增加了個(gè)人的居住空間。
本案的原告業(yè)主丁天(化名)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他是在2010年下半年購(gòu)買了上述樓盤(pán)的房子，約有97平方米，贈(zèng)送的面積有十幾平方米。本來(lái)他并未發(fā)現(xiàn)房子“偷面積”可能產(chǎn)生的不良后果。因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)了樓盤(pán)其他的問(wèn)題，聘請(qǐng)了杜躍平律師之后才得知真相的，因此他要求解除購(gòu)房合同。
杜躍平在介紹案情時(shí)說(shuō)，業(yè)主交了訴狀，今年8月法院開(kāi)始介入調(diào)解，但是開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有解決方案。送面積其實(shí)是行業(yè)中常用的 “偷面積”手法。根據(jù)此前的建筑設(shè)計(jì)規(guī)定，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、飄窗以及屋頂層高低于2.2米的部位均屬于只算一半建筑面積，或者不算建筑面積的部位。開(kāi)發(fā)商在這些部位上動(dòng)腦筋，通過(guò)增大這部分面積，用“送面積”作為廣告促銷的噱頭。有的開(kāi)發(fā)商甚至可以通過(guò)這樣的做法，向購(gòu)房者多“送”出一間房。
與此同時(shí)，他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者出具了該項(xiàng)目的多張樓書(shū)電子圖片。其中一幅圖片寫(xiě)有“‘改造前’2房2廳2衛(wèi)建筑面積約131.71平方米”和“‘改造后’4房2廳2衛(wèi)，贈(zèng)送面積約37.94~41.78平方米”的字樣。
他認(rèn)為，為了通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收竣工備案，融僑城多個(gè)“送面積”的部分未安裝窗戶，而是在房屋的裝修申請(qǐng)書(shū)中約定，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，由第三方通過(guò)裝修最終兌現(xiàn)“送面積”的承諾，并將違章搭建的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)給業(yè)主。
杜躍平認(rèn)為，“偷面積”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有多項(xiàng)破壞作用。首先類似融僑城這樣以小戶型居多的項(xiàng)目，本身受到國(guó)家90/70政策的限制。而原本只有90平方米的小戶型，因“偷面積”憑空多了20平方米變成大戶型，就可能破壞這一政策。
“由于稅務(wù)部門(mén)是按產(chǎn)權(quán)過(guò)戶面積來(lái)征繳房屋交易的相關(guān)稅收，但上述‘偷面積’的部分，不算建筑面積，就不需要交納相應(yīng)稅費(fèi)，使國(guó)家少收大量相關(guān)稅費(fèi)。此外，‘偷面積’還大大增加了房屋的建筑總面積，超過(guò)了房屋設(shè)計(jì)載重，給房屋安全造成隱患。”杜躍平說(shuō)。
對(duì)于杜躍平律師的上述說(shuō)法，受開(kāi)發(fā)商委托、負(fù)責(zé)發(fā)布此案相關(guān)信息的江蘇智擇律師事務(wù)所凌立律師并不贊同。他表示，裝修申請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容顯示，并不是開(kāi)發(fā)商而是業(yè)主委托第三方裝修房屋，開(kāi)發(fā)商并不構(gòu)成“偷面積”。而對(duì)于杜躍平方面提供的樓書(shū)圖片，凌立表示，雙方簽訂的合同中有明確規(guī)定，廣告宣傳資料等不作為合同的附件，也不構(gòu)成雙方的約定。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商是否“偷面積”，應(yīng)以法院的最終判決為準(zhǔn)。
若業(yè)主勝訴或?qū)⒏淖儭八兔娣e”
“如果早知道‘偷面積’存在很多的問(wèn)題，誰(shuí)會(huì)去買那樣的房子。‘偷面積’會(huì)給房屋的安全帶來(lái)隱患，在房屋完成‘贈(zèng)送’后，房屋的承重就會(huì)超載，自然而然就會(huì)影響到房屋的結(jié)構(gòu)。”丁天說(shuō)。
丁天還表示，“剛買房時(shí)的確因?yàn)椤兔娣e’而心動(dòng)。但交房時(shí)發(fā)現(xiàn)由于開(kāi)發(fā)商大規(guī)模買房 ‘送面積’，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)容積率較銷售前大大上升，原本開(kāi)闊的綠地空間受到了擠壓。而后，又發(fā)現(xiàn)這些‘贈(zèng)送面積’并未獲得規(guī)劃局的批準(zhǔn)，屬于違章建筑。同時(shí)開(kāi)發(fā)商為了免于責(zé)任，還要求我們簽署一份裝修協(xié)議，由第三方通過(guò)施工來(lái)兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積。”
然而，凌立律師卻并不同意這一說(shuō)法。他認(rèn)為，導(dǎo)致業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商的真正原因，是融僑城板塊房?jī)r(jià)的下跌。
部分業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在過(guò)去幾年，由于房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)預(yù)期的大幅上漲，購(gòu)房者在交房時(shí)選擇退房的現(xiàn)象比以前增多了。“偷面積”的說(shuō)法如果成立，顯然又可以成為業(yè)主們退房的一個(gè)理由。
對(duì)此，蘭德咨詢有限公司總裁宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果上述官司最終以業(yè)主勝訴結(jié)局，對(duì)行業(yè)產(chǎn)生的影響將非常大。“目前市場(chǎng)存在不少開(kāi)發(fā)商‘偷面積’的現(xiàn)象。如果業(yè)主真的訴訟成功，那么整個(gè)行業(yè)的‘偷面積’行為都會(huì)有大的改變。”
事實(shí)上，最近幾年，各級(jí)政府已越來(lái)越重視限制開(kāi)發(fā)商“偷面積”的做法。除了上述新《規(guī)范》的發(fā)布，上海早在去年就出臺(tái) 《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，同時(shí)北京4月1日起實(shí)行的《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》中就有禁止“偷面積”的相關(guān)規(guī)定。
據(jù)了解，此事目前已訴至蘇州市相城區(qū)人民法院，并進(jìn)入司法調(diào)解階段。對(duì)于此事的進(jìn)展，本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。（來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）
