鄭州市北環(huán)路61號(hào)錦繡匯城小區(qū)9號(hào)樓有40套商品房自2007年10月25日就被法院依法查封，但開(kāi)發(fā)商——匯城(河南)房地產(chǎn)有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)匯城公司)卻將其部分出售變現(xiàn)。雖然開(kāi)發(fā)商隨后陸續(xù)償還了部分債務(wù)，其中有30套房產(chǎn)解除了查封，但至今仍有近10位業(yè)主在交納了部分房款、草簽了購(gòu)房合同、收房并裝修入住的情況下，面臨被驅(qū)逐、房產(chǎn)被強(qiáng)制拍賣(mài)的尷尬處境。
有法律界人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)為眾業(yè)主的相關(guān)損失承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商如此明目張膽違法，相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)查處，以?xún)艋康禺a(chǎn)市場(chǎng)。
業(yè)主投訴
掏錢(qián)買(mǎi)住，如今要被執(zhí)行拍賣(mài)
自1月3日上午起，本報(bào)陸續(xù)接到錦繡匯城小區(qū)9號(hào)樓超過(guò)5名業(yè)主投訴，均稱(chēng)匯城(河南)房地產(chǎn)有限公司隱瞞真相，向他們出售了查封房。
據(jù)業(yè)主講，元旦前幾天，他們回家時(shí)，突然發(fā)現(xiàn)房門(mén)前都貼了3份法律文書(shū)，分別是河南薈智源策律師事務(wù)所發(fā)出的《關(guān)于匯城公司違法出售已查封房屋的告知書(shū)》(落款為2009年12月10日)、鄭州市金水區(qū)法院發(fā)出的執(zhí)行裁定書(shū)(［2008］金法執(zhí)字第1611-3號(hào))、民事裁定書(shū)(［2007］金民保字第40號(hào))。
3份法律文書(shū)顯示，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋有10套從2007年10月25日就被金水區(qū)法院查封，目前已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序，法院已委托相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了房屋價(jià)值評(píng)估，下一步即將公開(kāi)予以拍賣(mài)。
“首付款交了，也草簽了購(gòu)房合同，房子也收了，也裝修了，入住也快兩年了，出這種事兒，實(shí)在突然。”3份法律文書(shū)的出現(xiàn)，猶如當(dāng)頭一棒，讓眾業(yè)主膽戰(zhàn)心驚，“每天都怕被人攆出來(lái)”，以致不敢離家，工作、生活都是一團(tuán)糟。“已經(jīng)咨詢(xún)過(guò)律師了，律師說(shuō)我們的購(gòu)房行為不受法律保護(hù)，法院一旦執(zhí)行，我們就必須騰房搬走，馬上過(guò)年，開(kāi)發(fā)商可把我們坑苦了！”
業(yè)主說(shuō)，他們通過(guò)電話(huà)、QQ群等方式聯(lián)系后抱團(tuán)向匯城公司交涉維權(quán)時(shí)，對(duì)方一直沒(méi)有給出滿(mǎn)意答復(fù)。
售房違法
明知是查封房，開(kāi)發(fā)商還銷(xiāo)售
按照業(yè)主的說(shuō)法，他們?nèi)缃裨庥鋈绱藢擂尉置妫饕蚴菂R城公司銷(xiāo)售人員當(dāng)初售房時(shí)，故意隱瞞事實(shí)真相，使用了欺詐手法。
該小區(qū)9號(hào)樓一單元一位業(yè)主說(shuō)，2009年7月17日，他與匯城公司草簽了購(gòu)房合同，并按總房?jī)r(jià)的20%，交納了首付款和額外的5000元錢(qián)。但對(duì)此5000元錢(qián)，售樓部拒絕開(kāi)具任何發(fā)票或收據(jù)。售樓人員解釋說(shuō)，該套小戶(hù)型房屋已被別人訂出，5000元是賠償給原購(gòu)房人的。“加上裝修費(fèi)用，現(xiàn)在已經(jīng)花了5萬(wàn)多，買(mǎi)房該交的費(fèi)用都交了，要是房子被法院強(qiáng)制執(zhí)行，可真把我們害慘了！”業(yè)主表示，在他們購(gòu)房過(guò)程中，匯城公司從未告知該處房產(chǎn)已經(jīng)被查封。對(duì)業(yè)主一直催簽的正規(guī)購(gòu)房合同，錦繡匯城售樓人員也一直以各種理由推托，“如果早知道是這樣，打死我也不會(huì)買(mǎi)這兒的房”。
記者查詢(xún)得知，當(dāng)事業(yè)主出錢(qián)買(mǎi)房、草簽購(gòu)房合同的時(shí)間均在2008年、2009年間，全在2007年10月25日金水法院對(duì)房屋執(zhí)行查封之后。
根據(jù)1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)，根本不允許銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓。據(jù)此來(lái)看，匯城公司銷(xiāo)售法院查封房的做法，明顯已經(jīng)違法。
河南薈智源策律師事務(wù)所在向眾業(yè)主發(fā)出的告知書(shū)中也申明，匯城公司將不允許出售的房屋出售，屬于違法行為。
查封內(nèi)情
開(kāi)發(fā)商拖欠巨額借款，遲遲不還
在上述法律文書(shū)中，作為鄭州未來(lái)集團(tuán)有限公司(下簡(jiǎn)稱(chēng)未來(lái)集團(tuán))的委托代理人，河南薈智源策律師事務(wù)所陳述了錦繡匯城目前10套被查封房產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)情。
因匯城公司長(zhǎng)期拖欠未來(lái)集團(tuán)借款，經(jīng)未來(lái)集團(tuán)申請(qǐng)，2007年10月25日，金水區(qū)法院對(duì)錦繡匯城小區(qū)9號(hào)樓一單元902、907、908、 1001等40套總備案建筑面積1352.81平方米的商品房實(shí)施查封。2008年6月3日，未來(lái)集團(tuán)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2009年7月6日，因匯城公司按照民事調(diào)解書(shū)履行了部分義務(wù)，金水區(qū)法院裁定對(duì)上述40套商品房中30套解除查封，將剩余的10套予以評(píng)估、拍賣(mài)。
昨日上午，記者找到此案?jìng)鶛?quán)人方面相關(guān)知情人士。對(duì)方透露，匯城公司2002年共向未來(lái)集團(tuán)借款410多萬(wàn)元，至償還日期時(shí)，本息共計(jì)530多萬(wàn)元，但匯城公司遲遲未還。未來(lái)集團(tuán)申請(qǐng)執(zhí)行后，金水區(qū)法院執(zhí)行程序一直進(jìn)展不暢。為此，未來(lái)集團(tuán)曾向省政法委申訴，在省政法委的干預(yù)下，金水區(qū)法院做出裁定，匯城公司償還了所欠本金，但仍拒絕償還100多萬(wàn)元利息。
“這個(gè)案子，折騰了好幾年，要是法院2008年就執(zhí)行拍賣(mài)程序，現(xiàn)在這些問(wèn)題根本不會(huì)出現(xiàn)。”上述知情人士認(rèn)為，他們也是去年下半年實(shí)地探訪(fǎng)時(shí)偶然發(fā)現(xiàn)匯城公司將已查封的房產(chǎn)出售的。
該人士表示，雖然業(yè)主值得同情，但他們?nèi)詴?huì)堅(jiān)決維護(hù)自己的合法權(quán)益，而業(yè)主可以向開(kāi)發(fā)商維權(quán)。
律師說(shuō)法
業(yè)主相關(guān)損失開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍賠償
昨日下午的鄭州市房管局官方網(wǎng)站樓盤(pán)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)圖也顯示，錦繡匯城小區(qū)9號(hào)樓仍有702、704、718、808、809、907、914、922、1002、1017等10套房屋呈紅色“限制”狀態(tài)，先前被查封的其余30套房屋多數(shù)呈“已售”或“認(rèn)購(gòu)”狀態(tài)。
“我們沒(méi)有一房?jī)少u(mài)，沒(méi)有問(wèn)題，我們已經(jīng)把錢(qián)還了，房子很快就會(huì)解封，你們盡管放心好了，不要擔(dān)心。”昨日下午5時(shí)，記者撥通匯城公司錦繡匯城售樓部一位孫姓總經(jīng)理手機(jī)后，她表示，他們會(huì)很快處理好此事，給業(yè)主一個(gè)說(shuō)法。記者追問(wèn)解決問(wèn)題的確切時(shí)間，孫經(jīng)理以“現(xiàn)在太忙”為由掛斷了電話(huà)。
就此事件，河南仟問(wèn)律師事務(wù)所主任羅新建受訪(fǎng)時(shí)首先認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第5款“有下列情形之一的，合同無(wú)效：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”之內(nèi)容，由于申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》觸犯了“查封的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一法律強(qiáng)制性規(guī)定而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
同時(shí)，羅律師說(shuō)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋?zhuān)?003］7號(hào))相關(guān)規(guī)定，商品房出賣(mài)人故意隱瞞所售房屋真實(shí)情況，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。對(duì)業(yè)主付出的房屋裝修費(fèi)用，羅律師認(rèn)為商品房出賣(mài)人也應(yīng)承擔(dān)。
羅律師表示，從此案來(lái)講，當(dāng)債權(quán)人權(quán)利和業(yè)主權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)維護(hù)法律的權(quán)威，由法院執(zhí)行拍賣(mài)程序，首先保障債權(quán)人合法權(quán)益，業(yè)主們可向開(kāi)發(fā)商追索損失。
記者手記
買(mǎi)房前先上網(wǎng)查詢(xún)樓盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)
此事中的買(mǎi)房人，都是普普通通的工薪階層，利用省吃?xún)�用的多年積蓄買(mǎi)房，本身已屬不易，如今又面臨進(jìn)退兩難的窘境，確實(shí)值得同情。
開(kāi)發(fā)商明知商品房已被查封仍然出售，惹來(lái)一連串棘手問(wèn)題，我們應(yīng)當(dāng)譴責(zé)，相關(guān)法律法規(guī)也賦予了政府相關(guān)職能部門(mén)查處的權(quán)力和職責(zé)，無(wú)需贅言。
只是對(duì)買(mǎi)房人，如果當(dāng)初能夠花一點(diǎn)時(shí)間登錄鄭州市房管局網(wǎng)站(www.zzfdc.gov.cn)，查詢(xún)?cè)谑壅?guī)商品房的銷(xiāo)售狀態(tài)，不盲從開(kāi)發(fā)商，不有意無(wú)意地漠視潛在的風(fēng)險(xiǎn)，記者想所購(gòu)房屋的真實(shí)狀態(tài)并不難浮出水面，尷尬完全可以避免。遺憾的是，記者接觸到的多位業(yè)主，都因種種原因忽視了這一情況。
在期待此事早日妥善解決的同時(shí)，記者也希望廣大市民能透過(guò)錦繡匯城這些業(yè)主的遭遇，吸取教訓(xùn)。
鄭州市房管局網(wǎng)站上顯示的匯城公司的被查封房號(hào)(紅色)
