進(jìn)入5月，又到了傳統(tǒng)的樓市旺季。在經(jīng)歷了長時(shí)間的低迷之后，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)近期也開始出現(xiàn)回暖跡象，在開發(fā)商的大力促銷之下，不少消費(fèi)者結(jié)束觀望，準(zhǔn)備出手買房。不過，在大多數(shù)促銷帶來了真實(shí)惠的同時(shí)，也有的是在上演“魔術(shù)秀”———說的挺紅火，其實(shí)有貓膩。本報(bào)在此特別找出其中幾種常見的手法，并請(qǐng)專家講解應(yīng)對(duì)之道———

　　手法一：假稱項(xiàng)目銷售特別快

　　去年冬天以來，在近半年的看房歷程里，省城市民范青先生一直在搜索自己中意的三居戶型。五一前，范青曾向太原南中環(huán)附近的一家售樓部交納了300元的戶型小定(金)，第二天售樓處就回電稱有人看中了他所中意的戶型，他如果不馬上交2萬元的大定(金)，這個(gè)戶型就歸別人了。

　　“盡管媒體上總說省城房產(chǎn)市場(chǎng)交易量不佳，但走到任何一個(gè)樓盤，優(yōu)質(zhì)戶型總是所剩無幾，感覺不買就會(huì)錯(cuò)過好機(jī)會(huì)。”范青稱，他覺得這有些不對(duì)勁，便從售樓處拿回了小定(金)。之后，他每隔一段時(shí)間還會(huì)去該項(xiàng)目的售樓部看看，發(fā)現(xiàn)自己看中的戶型雖已售出，但該戶型其它樓層的銷售卻一直處于不變狀態(tài)。售樓處是否真的賣出了那個(gè)中意的戶型，在他心里一直是個(gè)疑問。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，以“樓盤銷售特別好”為名，要求看房者留下小定(金)，是省城樓盤銷售挽留客戶的最通用手法之一。

　　本報(bào)提醒：

　　記者從太原市房地局了解到，從2006年6月開始，省城取得預(yù)售許可證的在售樓盤已全部實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽售。工作人員介紹說，網(wǎng)上公布的樓盤銷售狀況是即時(shí)信息，真實(shí)可靠。而沒有取得預(yù)售許可證項(xiàng)目的銷售不經(jīng)過網(wǎng)上簽售，其公布的銷售信息真假難辨，建議消費(fèi)者最好購買取得預(yù)售許可證的樓盤。

　　在太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上房產(chǎn)信息公告一欄里，網(wǎng)友可以看到取得預(yù)售許可證項(xiàng)目的項(xiàng)目信息、許可證信息、房產(chǎn)數(shù)據(jù)等信息。其中的房產(chǎn)數(shù)據(jù)里，可以看到具體戶型的可售、草簽、簽約、已售等銷售信息。而圖形信息里，網(wǎng)友能夠查到樓盤的地理位置圖及戶型平面圖。

　　手法二：虛高標(biāo)價(jià)再促銷讓利

　　今年4月初，常看房的高先生接到某樓盤的電話，對(duì)方稱該盤部分戶型正推出特惠活動(dòng)，兩室一廳的戶型，總價(jià)40萬元，比公司原定價(jià)要便宜4萬元。

　　得到消息的高先生很快來到售樓部，現(xiàn)場(chǎng)顯眼處立著近期推出十幾套特價(jià)戶型的宣傳板，沒有賣完的戶型圖標(biāo)上大大地寫著現(xiàn)銷售總價(jià)，旁邊寫著未打折的原總價(jià)。從這些圖標(biāo)上，高先生看到特惠戶型比原總價(jià)讓利在3-6萬元，看起來“確實(shí)很實(shí)惠”。

　　但是高先生卻發(fā)現(xiàn)，該戶型的原總價(jià)是多少，自己不得而知。他認(rèn)為這種信息不對(duì)稱的局面很有可能隱藏了開發(fā)商虛標(biāo)價(jià)格的內(nèi)幕：“有意買房的消費(fèi)者大多只關(guān)注所中意樓盤和中意戶型的價(jià)格變動(dòng)，但具體到其它樓盤、戶型、樓層、朝向的房子，消費(fèi)者僅能留意到起價(jià)和均價(jià)。消費(fèi)者沒有渠道得知樓盤的原始價(jià)，又如何判斷新推出的價(jià)格是否真的實(shí)惠？”本報(bào)提醒：“這就像百貨店里打折，商家把熱銷產(chǎn)品標(biāo)高價(jià)，然后再適時(shí)打折，消費(fèi)者對(duì)比前后的價(jià)格，感覺特實(shí)惠，趨之若鶩。”業(yè)界人士王先生稱，這種虛高標(biāo)價(jià)的營銷手段也會(huì)出現(xiàn)在售樓處。有的樓盤推出特價(jià)、打折戶型是為了迅速清盤，這些清盤戶型的朝向、格局、樓層往往不是整個(gè)樓盤中最好的。

　　所以消費(fèi)者購房不能過分看中售樓處的讓利、打折幅度，要注意所買戶型實(shí)際成交價(jià)與同區(qū)域其它樓盤的差價(jià)比是多少，一定要對(duì)優(yōu)惠戶型為什么便宜心中有數(shù)。

　　手法三：房價(jià)幾天一個(gè)樣

　　今年3月中旬，省城市民張女士在城南“新菖小區(qū)”樓盤，以“優(yōu)惠價(jià)格”購買了一套92平方米兩室一廳的房子，總價(jià)是46萬元。

　　在買房的第二天，張女士以新客戶口氣向售樓處詢問戶型價(jià)格，得到答復(fù)讓她大感意外，原來“新菖小區(qū)”從當(dāng)周開始搞團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)，與張女士戶型、樓層、單元一樣的鄰戶總價(jià)僅有42萬元，這相當(dāng)于張女士多支出了4萬元。

　　問及該戶型降價(jià)的原因，售樓處的負(fù)責(zé)人一再否認(rèn)該樓盤是在降價(jià)，而表示是因?yàn)椴糠謶粜颓灞P促銷及工作人員報(bào)價(jià)失誤所致。

　　本報(bào)提醒：

　　北京世紀(jì)朗潤房地產(chǎn)投資顧問有限公司的薛錚認(rèn)為：“任何一個(gè)項(xiàng)目的期房一般是越賣越貴，因?yàn)殚_發(fā)商的投入越來越多，消費(fèi)者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越來越少。”現(xiàn)在一些開發(fā)商在期房建設(shè)過程中降價(jià)，很可能是遇到資金流轉(zhuǎn)不暢的問題。由于此前樓市持續(xù)低迷，這樣的情況并非個(gè)例。

　　薛錚說，看中一個(gè)樓盤應(yīng)該關(guān)注一下這個(gè)樓盤的價(jià)格走勢(shì)，好項(xiàng)目的銷售價(jià)格和速度是平穩(wěn)上升。而價(jià)格忽升忽降、銷售忽快忽慢的樓盤，其內(nèi)部管理、公司運(yùn)營可能存在問題，消費(fèi)者要謹(jǐn)慎購買。

　　手法四：戶型圖上動(dòng)手腳

　　去年年初，王先生在太原城南購買了一套90平方米的期房，他對(duì)新房充滿了期待。然而，前幾天他到工地上看已接近封頂?shù)臉潜P時(shí)，對(duì)自己所買的房子大失所望。

　　“ 當(dāng)時(shí)買樓時(shí)，開發(fā)商在彩色宣傳單上展示的戶型很大，但到實(shí)地去看，感覺自己買的90多平方米的房子實(shí)在像鴿子籠，拿出保留的戶型宣傳圖，才發(fā)現(xiàn)圖示家具的比例與戶型面積比例嚴(yán)重失調(diào)。”王先生稱，問題不僅如此，宣傳頁上未展示樓盤與小區(qū)之外的關(guān)系。到了戶型實(shí)地看，這個(gè)房子北面緊鄰鬧市區(qū)的一條馬路，入住后噪音大、粉塵多是必然的。

　　王先生稱，購買該樓盤時(shí)，項(xiàng)目剛開工，看不出樓盤與市政馬路的關(guān)系，更看不到真實(shí)的戶型布局。沙盤上所展示的北樓臨街馬路是雙向四車道，而實(shí)際上這條馬路僅有兩車道。沙盤所展示的小區(qū)綠地、公共場(chǎng)所、停車位的空間也很大，小區(qū)周圍還有密密的一排小樹。“但從建設(shè)中的實(shí)景來看，建成后的小區(qū)沒有沙盤那樣美。”王先生無奈地說。

　　本報(bào)提醒：

　　山西大唐雙喜置業(yè)公司的關(guān)云飛稱，通過沙盤、戶型圖來美化樓盤，來吸引消費(fèi)者買房是中小開發(fā)商慣用的營銷手段。結(jié)果往往是消費(fèi)者上當(dāng)，開發(fā)商毀譽(yù)。這個(gè)辦法很簡(jiǎn)單，就是戶型圖上的面積與家具、沙盤上的樓宇與綠地的微縮比例不一樣。比如沙盤上的市政規(guī)劃道路、小區(qū)綠地、公共空間所用微縮比例大，樓宇微縮比例小，就會(huì)制造小區(qū)綠地多、周邊道路寬闊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的錯(cuò)覺。

　　消費(fèi)者避免被沙盤、戶型圖誤導(dǎo)的辦法就是買有預(yù)售許可證的房子，這種項(xiàng)目的形象建筑至少已完成三分之一，消費(fèi)者可以通過到施工現(xiàn)場(chǎng)探訪來查看戶型的格局，戶型所在樓層、樓盤內(nèi)的位置，以及小區(qū)與外部環(huán)境的關(guān)系。

　　手法五：開盤就打特價(jià)牌

　　今年春天一直在看房的程先生始終不敢出手，他正在等待看中樓盤的二期開盤。“現(xiàn)在省城的所有項(xiàng)目開盤當(dāng)日都會(huì)推出各種各樣的特惠活動(dòng)，而且有大量戶型面市。那時(shí)買一定很實(shí)惠。”程小東先生稱。

　　時(shí)至今日，借開盤之機(jī)利用促銷、推出優(yōu)質(zhì)戶型搶奪市場(chǎng)，已成為省城眾多開發(fā)商競(jìng)相模仿的營銷手段。省城的消費(fèi)者也緊盯著開發(fā)商的開盤日，認(rèn)為開盤當(dāng)日開發(fā)商推出的戶型最多、最全，價(jià)格最實(shí)惠。

　　本報(bào)提醒：

　　時(shí)代精奇房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的史鳳玲稱，開盤當(dāng)日買房的戶型未必最好，有些中小項(xiàng)目會(huì)把較好的戶型放在開發(fā)中期銷售，這樣有助留住客戶，階段性抬高樓價(jià)。而把樓層、朝向、面積小的戶型放在前期低價(jià)銷售，可以盡早消化銷售風(fēng)險(xiǎn)，吸引客戶。而規(guī)模較大的項(xiàng)目，往往會(huì)在第一時(shí)間放量價(jià)格較高、朝向與戶型中上的戶型，以此來帶動(dòng)人氣，最大限度地放大銷售量，但單個(gè)戶型的總價(jià)未必最低。

　　所以消費(fèi)者要不要在樓盤開盤當(dāng)日買房，還是要視自己的實(shí)際需求而定。