房屋“養老金”陷困局

　　上海中寧大樓，一個普通的住宅樓，最近卻成了新聞焦點。因為這幢建造于1983年的高層建筑從2003年開始便不斷有外墻面水泥塊墜落，最近一次更是險些造成車毀人亡。修，還是不修？小小的一個住宅樓難題折射出的卻是上海乃至全國物業維修中的重大難題，這個題不破，15、20年后將可能集中爆發大規模的社會問題。

　　文本刊記者江南

　　從數十米的空中，大樓外墻面上大大小小的水泥磚塊直墜地面，敲癟防護棚、砸爛汽車玻璃……這不是某部好萊塢電影中的鏡頭，而是發生在上海市普陀區中寧大樓的真實場景，而且，這一幕已經陸續上演了3年之久。

　　小區物業經理虞振陸是最心焦的人。作為物業管理的第一責任人，他擔心，時刻可能發生的傷亡事故會把他推上法庭。然而，再心焦他也無可奈何：由于大樓維修要動用超過300萬元維修基金，所以業主大會否決了這一動議。

　　虞振陸只能每天抬頭看看毀損得越來越厲害的大樓外墻面，祈禱“千萬別出人命”！

　　水泥塊從天而降“家常便飯”

　　一到中寧大樓的物業辦公室，虞振陸就從桌子底下搬出了五、六塊貼著馬賽克的水泥塊。最大的一塊讓記者嚇了一跳：長約30厘米、厚2~3厘米，一只手都拎不太動。更沒想到的是，物業管理人員告訴記者，這根本不算什么，從大樓外墻掉落的水泥塊比這大的有的是。

　　記者膽戰心驚地繞大樓走了一圈，結果發現，大樓外墻面上的裸露部分面積十分驚人，最大的一塊足有20多平方米，縱穿4、5個樓層。虞振陸指著空地上停放的車輛告訴記者，就在不久前，從樓上掉下的水泥塊就把停放在地面的一輛轎車砸得面目全非，所幸當時車內沒有人。

　　事實上，從2003年中寧大樓出現外墻面脫落以來，大大小小的水泥塊“從天而降”已是家常便飯，“毀車不倦”更成了這里的流行詞，要不是車輛大多買有保險，這幾年光賠車少說也得賠出去十幾萬元。虞振陸告訴記者，這幾年冬夏兩季都讓他過得膽戰心驚：“一旦冬天出現下雨結冰，從外墻面脫落的大小水泥塊就會像下雨一樣從高空落下；而在夏天的臺風暴雨中，嚴重的外墻脫落更是讓人不敢在樓外停留。”

　　為了減少出現悲劇的概率，物業公司也算是動足了腦筋。比如，制作了一批藍底白字的告示牌貼在每個墻面上：“墻面松動，請勿靠近”；在特別危險的幾個地方，用紅白小旗拉起了安全隔離線，提醒大家遠離這一地帶；在夾在兩棟裙樓之間的殘疾人坡道上，物業還花了8000多元搭了個防護棚。

　　正是這個防護棚“救”了一條人命。虞振陸指著防護棚上一塊明顯的癟痕說，殘疾人坡道上空是一排陽臺，陽臺立面轉角處的剝落情況格外嚴重，有一次一大塊水泥塊從某個陽臺上剝落下來，正好砸在防護棚的邊上，而有個居民此時正從那里通過，“當時那個懸啊！如果沒有防護棚，后果不敢想象。但就是這樣，他還被彈下來的水泥碎塊濺傷了，還好只碰破點皮。”

　　小區物業曾委托鑒定機構對大樓外墻立面進行查勘，結果發現：大樓起殼和裂縫面積大于外墻面的30%，且陽臺立面基本都已起殼，隨時有下墜危險；建議大修。前不久，在市房地局的督促下，上海市房科院下屬的檢測中心又派人過來初步看了下，虞振陸告訴記者，“檢測員都嚇倒了，說是起殼面積已經在50%以上了，而且還警告我們千萬不要再去鏟了，否則墻面可能會像雪崩一樣成片成片地掉下來。”

　　300萬維修費嚇退“和諧”業主

　　在虞振陸看來，中寧大樓小區算是上海灘上最和諧的小區之一了。

　　中寧大樓始建于1983年，是上海一些“委辦局”為職工造的福利房。“當時30層樓高的高層可稀罕了，建造時碰到了不少難題，所以直到1993年才竣工。” 虞振陸不無驕傲地說，“那時候電梯都只有到24樓的，我們這30樓的電梯還是到國外去定做的。”所以，在當時的客觀情況下，能住進來的至少也得是個“科長”。

　　由于業主大多有點身份，不少人又是在同一個單位，而且物業公司也是“委辦局”自辦的，所以中寧的管理一直比較順當，“大家抬頭不見低頭見，都好說話。別的不說，我們這里的物業管理費收繳率是100%，全上海有幾個小區能做到？”

　　可是，這個小區的“和諧”，最終也“敗”在了高額的維修費用上，“誰也想不到修一下大樓外墻要花這么多錢？”

　　據了解，早在2000年，大樓就出現了外墻面脫落的跡象。由于錢不多，政策上也比較寬松，大樓的“ 開發商”——“委辦局”總會撥一筆資金用于維修。所以，誰也沒有想到會有大規模使用維修基金的情況發生。2003年，大樓外墻面脫落情況加劇，恰在此時，對“委辦局”的審計工作也空前強化，要“委辦局”再撥款維修“師出無名”。物業公司和業主們這才意識到——維修，要自己掏錢了。

　　好在這個“和諧”的小區，物業公司并不存著“宰”業主的心思。本著節約資金的想法，物業公司在有關專業單位的指導下，設計了用空中吊籃進行施工的方案，費用可以控制在100萬元以內。然而，施工方實地查看以后，“害怕”得拒絕了這筆業務，理由是“墻面松動這么嚴重，隨時有可能在施工的時候引發更高樓層的外墻面剝落，到時候砸在吊籃上，施工人員的安全都沒保障。”

　　無奈之下，物業公司和業委會決定采用傳統的腳手架維修法。沒想到，有關方面初步估算的結果就是維修費用至少要300萬元。

　　300萬元是什么概念？中寧大樓共有336戶業主，每戶要承擔的維修費用在8000元到10000元左右，基本上掏空了所有人家繳納的維修基金。對于第一次使用維修基金的人們來說，這一結果的確難以接受，“維修基金用光了，以后怎么辦？”。結果，業主大會上，盡管有64.28%的業主投票同意維修，但根據《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》，專項維修資金的使用，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過——64.28%，還是差了一步。

　　政府出錢還是業主籌資？

　　業主投票的結果擱置了中寧大樓的維修計劃，但身為物業管理第一人責任人的虞振陸卻不敢放棄努力。

　　物業公司和業委會向市、區、街道各級房地部門都打了報告，要求把中寧大樓維修工程納入政府的舊房改造計劃；還向“委辦局”提出了財力支持的要求，理由是“當年施工可能存在質量問題，開發單位有責任承擔維修義務。”

　　然而，結果至今難以預料。據了解，由于中寧大樓屬于系統內售后公房，凈房款(刨去維修基金和相關費用后的售房款)全部劃撥給了“委辦局”，因此于法于理都不能強求政府支付維修費用；“委辦局”則表示，愿意承擔維修費用，但必須“師出有名”，要有相關機構出具的證明，證明大樓外墻面脫落與建筑質量有關，然而由于相關質量檢測標準存在明顯的滯后問題，鑒定機構也未必能夠拿出鐵板釘釘的證明。

　　令人玩味的是，記者從虞振陸的態度中發現，現在的他寧愿把希望寄托在政府或“委辦局”身上，也不愿再去游說業主支持維修。

　　問題出在維修基金“斷炊”之后的續籌上。原來，《上海市商品住宅維修基金管理辦法》明確規定，“一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。”

　　虞振陸表示，看到這一規定，他的心就涼了，“現在即使有超過三分之二的業主贊成維修方案，我們也不敢啟動維修工程。”他說，動用300萬元之后，小區維修基金余額肯定會遠遠低于首期維修金的30%；也就是說，維修工程一啟動，業委會就可能要出面向全體業主再次籌錢。

　　虞振陸認為，讓沒有強制力的業委會去向每家人家籌錢，難度可想而知；而續籌問題解決不掉，要動用300萬維修基金，房地部門和銀行方面也不會通過。最令人頭疼的是，本來就是義務勞動的業委會恐怕都會自行解散，“誰會愿意當這樣的業委會主任？”