過半數(shù)業(yè)主同意

　　“換物業(yè)”被判有效

　　佛山南海區(qū)一社區(qū)業(yè)委會(huì)的這次“換物業(yè)”，被法院判決有效。

　　其核心點(diǎn)在于，“更換物業(yè)管理公司”事項(xiàng)經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決通過。業(yè)委會(huì)的這次“換物業(yè)”獲得過半數(shù)業(yè)主同意，是業(yè)委會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行其職責(zé)的行為。

　　200多業(yè)主聯(lián)名反對(duì)

　　“換物業(yè)”被法院駁回

　　與佛山南海這一小區(qū)業(yè)委會(huì)通過過半數(shù)業(yè)主同意，執(zhí)行的“換物業(yè)”受到法院判決有效相反的是，業(yè)委會(huì)在招投標(biāo)之后決定選聘另外一家物業(yè)，遭到業(yè)主的聯(lián)名反對(duì)。

　　業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)糾紛常常有，業(yè)委會(huì)“換物業(yè)”更是多個(gè)糾紛案例甚至一方將另一方告上法庭的矛盾點(diǎn)。

　　9月1日，佛山將正式實(shí)施《佛山市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《佛山市業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》。兩份文件分別規(guī)范前期物業(yè)招投標(biāo)企業(yè)行為，以及杜絕業(yè)主大會(huì)選聘中的利益輸送。

　　小區(qū)公共事務(wù)決策平臺(tái)9月初全市“上線”

　　今年，佛山市住建管理局建設(shè)的小區(qū)公共事務(wù)決策平臺(tái)在禪城區(qū)僑都花園、名苑華庭2個(gè)小區(qū)試點(diǎn)成功，預(yù)計(jì)9月初全市推廣使用。在9月份同步落地執(zhí)行的，還有上周發(fā)布的《佛山市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《佛山市業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》。

　　兩份規(guī)定的目的，是為指導(dǎo)和規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作及業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，填補(bǔ)上位法律法規(guī)對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度空白。

　　招標(biāo)公告、中標(biāo)結(jié)果都在佛山市公共資源交易一體化服務(wù)平臺(tái)上發(fā)布，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)由公共資源交易中心提供場(chǎng)地、全程錄像刻光盤，評(píng)標(biāo)專家由公共資源交易中心在市物業(yè)管理專家?guī)祀S機(jī)抽取專家，這些舉措確保整個(gè)過程公平、公開、公正。

　　同時(shí)明確，招標(biāo)人應(yīng)將誠(chéng)信情況作為最重要的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在評(píng)標(biāo)時(shí)要現(xiàn)場(chǎng)打印企業(yè)誠(chéng)信狀況證明，招標(biāo)人必須通過佛山市房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信管理平臺(tái)選取企業(yè)，對(duì)參與邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)議選聘的企業(yè)要求連續(xù)三個(gè)月被評(píng)定為誠(chéng)信B級(jí)及以上，近1年內(nèi)未受到誠(chéng)信扣分或行政處罰等。

　　杜絕業(yè)主大會(huì)選聘中的利益輸送

　　佛山市住建管理局指出，《佛山市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》規(guī)范了前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的流程，對(duì)分期開發(fā)的項(xiàng)目的招投標(biāo)及開發(fā)商更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等可能影響到小業(yè)主的行為進(jìn)行規(guī)范，保障小業(yè)主的事先的知情權(quán)、事中的表決權(quán)、事后的投訴權(quán)。

　　《佛山市業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》填補(bǔ)上位法律、法規(guī)空白。提倡公開招標(biāo)，要求在招標(biāo)前需要業(yè)主大會(huì)表決確定選聘方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或個(gè)人履行招標(biāo)人職責(zé)，并告知全體業(yè)主。杜絕業(yè)主大會(huì)選聘中的利益輸送。

　　據(jù)介紹，在具體使用中，業(yè)主可以使用住建管理局的小區(qū)公共事務(wù)決策平臺(tái)高效、快捷、幾乎無成本地召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決;《佛山市業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定》附件、附表30個(gè)完善齊備;業(yè)主可就近在鎮(zhèn)街辦理招標(biāo)手續(xù);業(yè)主大會(huì)制訂物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以參考行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的周邊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也可以申請(qǐng)行業(yè)協(xié)會(huì)的物業(yè)管理專家提供免費(fèi)專家咨詢服務(wù);評(píng)標(biāo)場(chǎng)地由區(qū)公共資源交易中心免費(fèi)提供;招標(biāo)其他費(fèi)用由投標(biāo)企業(yè)平攤或由中標(biāo)企業(yè)承擔(dān)。

　　業(yè)委會(huì)被物業(yè)公司告上法庭

　　據(jù)佛山房協(xié)提供的一件糾紛案例，南海區(qū)一小區(qū)在2014年5月，通過小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)委會(huì)成立后，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)從2010年4月開始聘用的這一物業(yè)服務(wù)公司，在開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)過程中存在未經(jīng)業(yè)主同意，擅自出租小區(qū)空地、隱瞞小區(qū)多年來廣告收益的收支明細(xì)、保安管理不嚴(yán)等諸多侵害業(yè)主利益的行為。

　　隨后，業(yè)委會(huì)向業(yè)主發(fā)出意見表，就對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理水平是否滿意、是否同意更換物業(yè)管理公司征詢意見表決的結(jié)果顯示，過半數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理水平不滿意，同意更換物業(yè)管理公司。2014年8月29日，業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于終止的告知函》，告知物業(yè)公司《小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》于20 14年11月30日暫時(shí)終止，并要求物業(yè)公司在15天內(nèi)提交其從小區(qū)服務(wù)起的全部公共分?jǐn)傎M(fèi)用項(xiàng)目原始票據(jù)、扣費(fèi)明細(xì)表、廣告費(fèi)收支明細(xì)表等作為業(yè)委會(huì)續(xù)約數(shù)據(jù)參考，如不按時(shí)提交以上資料，業(yè)委會(huì)將另議選聘物業(yè)公司。

　　業(yè)委會(huì)解除與物業(yè)公司的管理委托合同是否有法律或合同依據(jù)?物業(yè)公司以業(yè)委會(huì)作出的決定違反法定程序?yàn)橛桑�起訴至法院，請(qǐng)求法院判令確認(rèn)業(yè)委會(huì)解除前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議即《物業(yè)服務(wù)委托合同》的行為無效的同時(shí)并續(xù)簽服務(wù)合同。

　　法院：業(yè)委會(huì)表決結(jié)果合法有效

　　業(yè)委會(huì)解除與物業(yè)公司的管理委托合同是否有法律或合同依據(jù)?物業(yè)公司以業(yè)委會(huì)作出的決定違反法定程序?yàn)橛桑�起訴至法院，請(qǐng)求法院判令確認(rèn)業(yè)委會(huì)解除前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議即《物業(yè)服務(wù)委托合同》的行為無效的同時(shí)并續(xù)簽服務(wù)合同。

　　對(duì)此，法院一審認(rèn)為，業(yè)委會(huì)就是否同意更換物業(yè)管理公司等事項(xiàng)向小區(qū)的業(yè)主發(fā)出意見表，符合法定的業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式。根據(jù)業(yè)委會(huì)回收的意見表，對(duì)比法院從佛山市南海區(qū)房產(chǎn)管理所調(diào)取的業(yè)主資料表，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，“更換物業(yè)管理公司”事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。所以業(yè)委會(huì)的表決結(jié)果合法有效。

　　業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司發(fā)出解除《關(guān)于終止的告知函》，是業(yè)委會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行其職責(zé)的行為。同時(shí)對(duì)物業(yè)公司要求在新物業(yè)管理合同簽訂前繼續(xù)對(duì)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，亦不予支持。

　　物業(yè)公司收到判決后，不服一審判決，向佛山市中級(jí)人民法院提起上訴。最終二審以“駁回上訴，維持原判”的結(jié)果結(jié)束。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條的規(guī)定：“更換物業(yè)管理公司”事項(xiàng)須經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(即“雙過半”，面積過半、人數(shù)過半)。

　　兩物業(yè)公司法庭對(duì)峙

　　根據(jù)佛山房協(xié)提供的另一案例，位于廣州的一小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，決定召開業(yè)主大會(huì)表決投標(biāo)選聘新物業(yè)等事項(xiàng)。

　　乙物業(yè)是該小區(qū)前期指定的物業(yè)管理公司，但經(jīng)過招投標(biāo)后，業(yè)委會(huì)決定聘請(qǐng)另外一家物業(yè)甲為合作單位，遭到原來的物業(yè)公司和200多名業(yè)主聯(lián)名反對(duì)。事后小區(qū)所在的街道辦兩次發(fā)函要求業(yè)委會(huì)將選聘結(jié)果的明細(xì)情況公示，但未被采納。

　　同時(shí)，甲物業(yè)與業(yè)委會(huì)簽訂5年服務(wù)合同并要求原來的乙物業(yè)撤場(chǎng)，遭到拒絕。

　　小區(qū)業(yè)主200多人要求召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)改選業(yè)委會(huì)，以及投票決定是否變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在臨時(shí)業(yè)主大會(huì)中過半業(yè)主認(rèn)為應(yīng)聘選原來乙物業(yè)并重選業(yè)委會(huì)。

　　但多方溝通后該小區(qū)業(yè)委會(huì)以自治為由，不愿接受政府部門和街道的依法指導(dǎo)、監(jiān)管，同時(shí)，后來聘請(qǐng)的甲物業(yè)公司就此事提出訴訟，要求原來的乙物業(yè)撤場(chǎng)、歸還場(chǎng)地和業(yè)主資料等。

　　法院：新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)缺乏理?yè)?jù)

　　法院一審認(rèn)為，甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求進(jìn)駐某花園小區(qū)缺乏理?yè)?jù)。因此，原審法院對(duì)甲物業(yè)眼務(wù)企業(yè)要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)排除妨害，退出某花園小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，以及移交物業(yè)管理有關(guān)資料的訴請(qǐng)依法予以駁回。

　　判決后，甲物業(yè)公司不服一審判決，已經(jīng)提出上訴。二審中院認(rèn)為，甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上訴理由不成立，應(yīng)予駁回。

　　在律師看來，業(yè)委會(huì)的權(quán)利來源于區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人、使用人的授權(quán)，因此并不能優(yōu)先于業(yè)主大會(huì)。同時(shí)，在部分業(yè)主對(duì)選聘甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為新的物業(yè)服務(wù)公司提出異議的情況下，街道辦作為地方政府派出機(jī)構(gòu)，依職權(quán)對(duì)某花園小區(qū)業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，并無不當(dāng)。最終在街道辦的指導(dǎo)、監(jiān)督下，代為組織召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)決定，依法對(duì)全體小區(qū)業(yè)主具有約束力。